Het federale huurrecht kent en kende geen specifieke wettelijke regeling voor huisvestiging bij studenten.
Sedert 1 januari 2019 is in Vlaanderen het decreet van 9 november 2018 houdende bepalingen betreffende de huur van voor bewoning bestemde goederen of delen ervan (BS 7 december 2018), (hierna: ‘het Vlaamse Woninghuurdecreet’) in werking getreden en dit decreet is van toepassing op alle huurcontracten afgesloten vanaf 1 januari 2019. Dit Vlaams Woninghuurdecreet bevat in zijn Titel III een specifieke regeling voor huurovereenkomsten voor de huisvestiging van studenten.
Deze nieuwe bepalingen van het Vlaamse Woninghuurdecreet zijn van dwingend recht, hetgeen betekent dan de partijen er niet kunnen afwijken ten nadele van de student. Het Vlaamse Woninghuurdecreet voert een grote bescherming in voor de student, bestaande uit onder meer: recht op overdracht/onderhuur van de overeenkomst bij uitwisselingsprogramma of stage, de all-in huurprijs, een specifieke waarborgregeling, een verbod op stilzwijgende verlenging en (kosteloze) opzegmogelijkheden.
1. Het toepassingsgebied van de studentenhuurovereenkomst
Artikel 53 Vlaams Woninghuurdecreet bepaalt dat Titel III van toepassing is op huurovereenkomsten die betrekking hebben op bewoning door een student die in het gehuurde pand niet zijn hoofdverblijfplaats heeft gevestigd.
Belangrijk hierbij is te preciseren dat de huurovereenkomst niet moet worden afgesloten door de student als “huurder”. De ouders van de student kunnen de huurovereenkomst afsluiten en het volstaat dat de student de “bewoner” is. (Parl. St. Vl. Parl., 2017-2018, n° 1612/5, 17)
Voor deze regelgeving wordt een student gedefinieerd als iemand die ingeschreven is bij een instelling die voltijds onderwijs aanbiedt. De decreetgever heeft hier duidelijk gekozen voor een flexibele definitie gelet op de grote variatie in de verschillende opleidingen.
De specifieke regeling van Titel III is enkel van toepassing wanneer de student het gehuurde kot niet tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt. De decreetgever is er van uit gegaan dat de student zijn hoofdverblijfplaats bij zijn ouders zal behouden. De student die toch zijn hoofdverblijfplaats op zijn kot wenst te vestigen, kan dit doen, mits uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder. Dit zal tot gevolg hebben dat de huurovereenkomst wordt beheerst door de bepalingen van Titel II “Huurovereenkomsten voor hoofdverblijfplaatsen” en niet langer door Titel III “Huurovereenkomsten voor de huisvesting van studenten”.
2. Het recht op overdracht of onderhuur van huur bij deelname aan studieuitwisselingsprogramma of stage
In principe zijn overdracht en onderhuur van een studentenhuurovereenkomst niet toegelaten, tenzij de verhuurder hiervoor voorafgaandelijk zijn schriftelijke toestemming heeft gegeven (art. 59, eerste lid Vlaams Woninghuurdecreet).
De verhuurder kan zich evenwel niet verzetten tegen de overdracht van de huurovereenkomst of de onderverhuring aan een andere student wanneer de student deelneemt aan een studieuitwisselingsprogramma (bijvoorbeeld Erasmus) of een stage volbrengt, tenzij de verhuurder hiervoor gegronde redenen aanvoert (art. 59, tweede lid Vlaams Woninghuurdecreet). Zulke gegronde reden kan bijvoorbeeld zijn dat, in geval van overdracht, de overnemer niet voldoende solvabel is.
Bij onderverhuring van het studentenkot, blijft de (oorspronkelijke) huurder wel aansprakelijk ten aanzien van de verhuurder voor de nakoming van de uit de studentenhuurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen (art. 59, derde lid Vlaams Woninghuurdecreet).
Zoals hoger aangegeven, gelden de bepalingen van titel III ook wanneer de student slechts “de bewoner” is en zijn ouders de huurovereenkomst afsloten. Echter, de artikelen over overdracht en onderhuur maken melding van een studie-uitwisselingsprogramma of een stage van “de huurder”. In sommige commentaren wordt gesteld dat, wanneer de ouders huurder zijn en de student slechts bewoner, geen beroep zou kunnen worden gedaan op deze bepalingen inzake overdracht en onderhuur. Dergelijke stelling zou o.i. de uitbreiding van het toepassingsgebied naar huurovereenkomsten ondertekend door de ouders volstrekt zinloos maken.
3. De “all-in” huurprijs
De verhuurder en de huurder moeten een prijs overeenkomen die een vergoeding omvat voor zowel het gebruik van de verhuurde studentenwoning door de huurder als de kosten en de lasten, met uitzondering van de kosten van het verbruik van energie, water en telecommunicatie (zijnde o.a. internet) alsook de belasting op de tweede verblijven (art. 60 Vlaams Woninghuurdecreet). Het gaat m.a.w. over een “all-in” huurprijs, die zowel de huurprijs als de kosten en lasten omvat, met uitzondering van (1) energie, (2) water en (3) telecommunicatie en (4) de belasting op de tweede verblijven.
Deze “all-in” huurprijs moet ervoor zorgen dat de huurder bij de uiteindelijke afrekening na de afloop van de studentenhuurovereenkomst niet voor onaangename verrassingen komt te staan. Bovendien laat dit toe om de huurprijzen van de verschillende studentenkoten op efficiënte wijze te vergelijken.
Indien men na 1 januari 2019 een nieuwe overeenkomst zou afsluiten met betrekking tot éénzelfde pand tussen dezelfde partijen dient men de bepalingen van het Vlaamse Woninghuurdecreet toe te passen. Echter, de toepassing van het Vlaamse Woninghuurdecreet geldt niet voor wat betreft deze all-in verplichting. Aangezien vele kosten en lasten aanvankelijk geen deel uitmaakten van de huurprijs, zou hun verplichte opname in de huurprijs de huurprijs doen stijgen, terwijl de huurprijs enkel kan verhogen als gevolg van indexatie of wanneer, als gevolg van “nieuwe omstandigheden”, de “huurwaarde” van het pand is gestegen met 20 % of wanneer, als gevolg van werken aan het pand, de huurwaarde is gestegen met 10 %. Artikel 82 van het Vlaamse Woninghuurdecreet stelt dan ook uitdrukkelijk dat de all-in verplichting niet moet worden toegepast bij een nieuwe huur tussen dezelfde partijen met betrekking tot hetzelfde pand. (Parl. St. Vl. Parl., 2017-2018, n° 1612/1, 70)
4. Een specifieke huurwaarborgregeling
Wanneer partijen overeenkomen dat een waarborg moet worden verstrekt, mag deze ten hoogste twee maanden huurprijs bedragen en deze huurwaarborg mag niet eerder dan drie maand vóór de inwerkingtreding van de huurovereenkomst door de huurder worden verstrekt. (art. 62, §1 Vlaams Woninghuurdecreet)
Deze waarborg kan de vorm aannemen van ofwel een geldsom ofwel een zakelijke zekerheidsstelling bij een financiële instelling op naam van de huurder.
Wanneer de huurwaarborg in de vorm van een geldsom wordt verstrekt, moet die ofwel worden geplaatst op een geïndividualiseerde rekening bij een financiële instelling op naam van de huurder ofwel worden gestort op een door de verhuurder opgegeven rekening. In die laatste hypothese (, die niet geldt voor een huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats) zal de verhuurder bij teruggave wél de rente dienen te betalen “tegen de gemiddelde rentevoet van de financiële markt” vanaf het moment van ontvangst en gekapitaliseerd. (art. 62, §2, eerste lid Vlaams Woninghuurdecreet)
Werd er gekozen de huurwaarborg te storten op een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder, dan kan daarover niet worden beschikt dan op voorlegging van ofwel een schriftelijk akkoord van partijen, dat ten vroegste bij het einde van de huurovereenkomst wordt opgesteld, ofwel van een kopie van een rechterlijke beslissing, die uitvoerbaar is bij voorraad. (art. 62, §3, eerste lid Vlaams Woninghuurdecreet)
Werd er gekozen de huurwaarborg te storten op een rekening door de verhuurder opgegeven, dan moet die geldsom, vermeerderd met hoger beschreven rente, aan de huurder worden terugbetaald binnen drie maanden nadat de huurder het gehuurde pand heeft verlaten, tenzij de verhuurder binnen die termijn de teruggave ervan betwist met een aangetekende brief gericht aan de huurder. (art. 62, §3, tweede lid Vlaams Woninghuurdecreet)
5. Een verbod op stilzwijgende verlenging
De studentenhuurovereenkomst neemt een einde na verloop van de duur die in de overeenkomst is vermeld. (art. 63, eerste lid Vlaams Woninghuurdecreet)
Een bepaling, op basis waarvan de huurovereenkomst stilzwijgend zou worden verlengd, wordt voor niet geschreven gehouden. (art. 63, tweede lid Vlaams Woninghuurdecreet) Dit betekent dat de studentenhuurovereenkomst niet vatbaar is voor stilzwijgende verlening. Indien de verhuurder en de huurder na afloop van de overeengekomen termijn de studentenhuurovereenkomst willen voortzetten, dan moeten zij een nieuwe huurovereenkomst sluiten. Zo wil de Vlaamse decreetgever vermijden dat studenten ongewild gehouden zijn tot naleving van een nieuwe studentenhuurovereenkomst.
6. (Kosteloze) opzegmogelijkheden
Het Vlaams Woninghuurdecreet voorziet drie specifieke gronden op basis waarvan de studentenhuurovereenkomst kan worden beëindigd alvorens de overeengekomen duur is verstreken. (art. 64 Vlaams Woninghuurdecreet)
Vooreerst kan de huurder de studentenhuurovereenkomst beëindigen voor de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. Indien de huurder drie maand voor de inwerkingtreding van de huurovereenkomst, de huurovereenkomst opzegt, dan kan hij dat zonder enige vergoeding. Als de huurder de studentenhuurovereenkomst minder dan drie maanden voor de inwerkingtreding van deze overeenkomst beëindigt, dan is hij wel een opzeggingsvergoeding van twee maanden huurprijs verschuldigd zijn. (art. 64, par. 1, 1° Vlaams Woninghuurdecreet)
Vervolgens kan de huurder de studentenhuurovereenkomst tevens stopzetten bij de beëindiging van zijn studie, op voorwaarde dat hij dit kan staven door een bewijsstuk van zijn onderwijsinstelling voor te leggen. In dit geval moet de huurder een opzeggingstermijn van twee maanden respecteren. Deze opzegtermijn neemt een aanvang op de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de opzegging wordt gegeven. In deze hypothese is de huurder geen opzegvergoeding verschuldigd. (art. 64, par. 1, 2° Vlaams Woninghuurdecreet)
Volgens sommige commentaren zou, wanneer de ouders huurder zijn en de student slechts bewoner, deze opzegmogelijkheid niet kunnen worden gebruikt, omdat het artikel verwijst naar de huurder en “zijn studie”. Zoals hoger uiteengezet, maakt een dergelijke lezing de wijziging van “huurder” naar “bewoner” in het artikel met betrekking tot het toepassingsgebied volstrekt zinloos.
Tenslotte kan de huurder de studentenhuurovereenkomst beëindigen bij het overlijden van één van zijn ouders (of van een andere persoon die instaat voor zijn onderhoud), indien de huurder dit bevestigt door een bewijsstuk voor te leggen. In dit geval dient de huurder eveneens een opzeggingstermijn van twee maanden in acht te nemen, die een aanvang neemt op de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de opzegging wordt gegeven. Ook in deze hypothese is de huurder geen opzegvergoeding verschuldigd. (art. 64, apr. 1, 3° Vlaams Woninghuurdecreet) Ook hier geldt dezelfde opmerking dat het desbetreffende artikel beter had verwezen naar de “bewoner” dan naar de “huurder”, doch dit zou o.i. de toepassing van het artikel niet in de weg mogen staan wanneer de ouders tekenden als huurder.
Tenslotte wordt de studentenhuurovereenkomst van rechtswege ontbonden door het overlijden van de huurder. In dit geval eindigt de huurovereenkomst op de eerste dag van de maand die volgt op het overlijden van de huurder. (art. 64, par 2 Vlaams Woninghuurdecreet) Ook hier geldt dezelfde opmerking dat het desbetreffende artikel beter had verwezen naar de “bewoner” dan naar de “huurder”, maar dat dit o.i. de toepassing van het artikel niet in de weg zou mogen staan wanneer de ouders tekenden als huurder.
