Le 30 mars dernier, le conseil des ministres était parvenu à un accord relatif à l’introduction d’un système d’option, en matière de TVA, applicable à la location immobilière. Un nouveau projet de loi en ce sens a été déposé à la Chambre cet été, le 31 juillet 2018.
Le régime TVA optionnel
Le projet de loi introduit, dans un article 44, §3,2°, d) nouveau du Code TVA, une option conjointe pour le bailleur et le preneur. Ceux-ci pourront, de commun accord, décider d’opter en faveur de l’application du régime TVA et de soumettre ainsi la location de bâtiments ou de fraction de bâtiments à la TVA.
Ce système optionnel entrera en vigueur à partir du 1er janvier 2019. La TVA ne sera susceptible d’être appliquée qu’à la location de bâtiments pour lesquels la TVA sur les travaux de construction est devenue exigible après le 1er octobre 2018, à l’exception toutefois des biens immeubles existants utilisés comme emplacements d’entreposage qui pourront également bénéficier du nouveau régime.
Le Roi déterminera, par arrêté royal, l’ensemble des modalités concrètes de cette option, telles que le moment auquel l’option devra être exercée ainsi que les formalités à observer. Il ressort cependant déjà du projet de loi que l’option pourra être exercée au moyen d'une déclaration pro fisco reprise dans le contrat de bail.
Conditions de fond de la taxation optionnelle
La possibilité pour le bailleur et le preneur d’opter conjointement pour ce système optionnel est soumise à deux conditions de fond.
Aux termes de la première condition, la location doit concerner des bâtiments ou des fractions de bâtiments, y compris, le cas échéant, le sol y attenant si ce dernier est loué conjointement. Les fractions de bâtiments ne pourront néanmoins être prises en compte que si elles peuvent être économiquement exploitées de façon autonome. Autrement dit, le preneur doit avoir accès à ces fractions de bâtiments depuis l’extérieur, sans devoir passer par les autres espaces (utilisés à d’autres fins que son activité économique).
La deuxième condition vise la qualité du preneur des biens. Il ne sera en effet possible de soumettre la location de bâtiments ou de fractions de bâtiments à la TVA que si le preneur utilise ces biens exclusivement dans le cadre de l’activité économique qui lui confère la qualité d’assujetti, au sens de l’article 4 du Code TVA.
Condition de forme
La taxation de la location de bâtiments ou de fractions de bâtiments est également soumise à une condition de forme, en plus des deux conditions de fond.
La taxation de la location des biens immeubles visés par la loi ne sera possible que si le bailleur et le preneur ont expressément opté en ce sens.
L’option exercée conjointement par le bailleur et le locataire vaudra pour toute la durée du contrat de location. Ils ne pourront donc pas revenir sur cette option avant la fin du contrat de location. Cette option ne pourra cependant valablement être exercée que si les conditions de fond pour l’exercice de l’option sont toujours remplies.
Mesures d’accompagnement
La mise en place du système de taxation optionnelle de la location professionnelle de bâtiments prévoit également des mesures d’accompagnement, dont notamment :
- Une disposition anti-abus instaurant une base minimale d’imposition (valeur normale). Le législateur estime qu’il existe un risque que les assujettis tentent de créer un déséquilibre entre la TVA déduite sur les coûts de construction ou d’acquisition et la taxe due sur les loyers. Afin d’éviter pareilles manipulations, le législateur a inséré un nouveau paragraphe 2bis à l’article 33 du Code en vertu duquel la base d’imposition consiste, au minimum, en une « valeur normale ». La valeur normale s’applique également lorsque le preneur n’a pas le droit de déduire entièrement la taxe ou lorsque les parties sont liées ;
- Les taux réduits de 6% et 12% prévus pour la vente et la location de logements sociaux, d’habitations pour handicapés, de bâtiments scolaires, etc. s’appliqueront également à la taxation optionnelle de la location de bâtiments neufs ;
- Le délai de révision est porté à 25 ans (au lieu de 15 ans actuellement). Cette période prolongée sera applicable lorsque le bâtiment est utilisé pour une location soumise à la TVA dès sa mise en service ou dans les 15 premières années de cette dernière.
Autre adaptation : TVA sur la location de courte durée
Un système de taxation, cette fois obligatoire, sera introduit pour la location immobilière de courte durée (à l’exception des biens affectés à des fins d’habitation et à la réalisation d’opérations à caractère socio-culturel). Cette obligation s’appliquera à tous les contrats de location (B2B ou B2C) dont la période ne dépasse pas 6 mois. En principe, cette soumission obligatoire à la TVA concernera principalement la location d’espaces de réunions, de séminaires ou encore de congrès.
