De krijtlijnen van het ontwerp van wet inzake de optionele btw-heffing op professionele onroerende verhuur worden almaar duidelijker.
Ingevolge het advies van de Raad van State werden een aantal zaken op 12 juni 2018 opnieuw herbekeken. Het ontwerp van wet en de Memorie van Toelichting worden aangepast en krijgen op korte termijn een nieuwe lezing in de schoot van de regering.
1. Optionele btw-heffing voor professionele verhuur
1.1. In de regel komen enkel ‘nieuwe’ of ‘vernieuwbouwde’ gebouwen in aanmerking voor de optionele btw-heffing, ttz. gebouwen waarvoor de btw over zgn. werk in onroerende staat (handelingen bedoeld in artikel 19, §2, 2de lid W.BTW) m.b.t. het gebouw zelf voor het eerst opeisbaar wordt vanaf 1/10/2018.
Studies en grondwerken (zoals sonderingswerken, saneringswerken, graafwerken en stabiliseringswerken) die worden uitgevoerd vóór 1/10/2018, zouden niet langer een beletsel zijn voor een optionele btw-heffing op de verhuur van na 30/09/2018 opgerichte gebouwen. Het correct documenteren en acteren van de aanvang van de effectieve ‘bouwwerkzaamheden’ gaat cruciaal worden.
1.2. Enige uitzondering op de nieuwheidsvoorwaarde betreft de opslagruimtes. In de toekomst zal de optionele btw-verhuur ook mogelijk zijn voor reeds bestaande opslagruimtes, mits zij voor meer dan 50% (uitgedrukt in oppervlakte of volume) worden gebruikt voor het opslaan van goederen. Per 1/10/2018 zouden de huidige regels verder worden versoepeld en zou zelfs de aanwezigheid van een beperkte verkoopsruimte (10%-regel) een btw-heffing niet (langer) de weg staan zijn.
1.3. Voor gebouwen die middels optie met btw worden verhuurd, zou de herzieningstermijn (terug en enigszins verrassend) op 25 jaar worden gebracht. Dat is lang en wellicht niet zonder impact op de wijze waarop in de toekomst aan vastgoed-deals vorm wordt gegeven.
Voor andere gebouwen zou de huidige termijn van 15 jaar wel worden aangehouden.
Als gedurende de herzieningstermijn van 15 jaar de optionele btw-verhuur niet wordt gebruikt en, na het verstrijken van die termijn, het vastgoed toch wordt verhuurd onder btw-stelsel, dan zou de btw-aftrek definitief verworven zijn (m.a.w. de 25-jarige herzieningstermijn is dan niet van toepassing).
1.4. De verhuur van o.m. ook schoolgebouwen onder het btw-stelsel zou (alsnog) kunnen genieten van het verlaagd tarief van 6%.
2. Verplichte btw-heffing voor korte termijn verhuur
De verhuur van bestaand of nieuw vastgoed voor een periode van max. 1 jaar zal verplicht onder btw-stelsel plaatsvinden, tenzij het vastgoed aangewend wordt voor bewoning of voor bepaalde socio-culturele activiteiten die van een vrijstelling genieten (art. 44 §2, 2° tot 7°, 9° en 11° W.BTW). In het laatste geval zou een attest uitgereikt door de ‘socio-culturele huurder’, de verhuurder ontslaan van de verplichting / aansprakelijkheid om btw in rekening te stellen.
De eerder vooropgestelde maximum termijn van 6 maand blijkt definitief van de baan. De nieuwe verlengde termijn van 1 jaar sluit ook nauwer aan bij de maximum duur voorzien in de regionale decreten op de handelshuur van korte duur.
3. Inwerkingtreding op 1/10/2018? Het wordt zeer krap.
Het blijft de ambitie om nog vóór de aanvang van het zomerreces op 21 juli 2018 het ontwerp van wet in de Kamer te dienen en te bespreken in de Commissie voor de Financiën en de Begroting. Of de (nog steeds) vooropgestelde inwerkingtreding per 1 oktober 2018 ook zal worden gehaald, is maar de vraag. Grondwettelijk eindigt het zomerreces op de tweede maandag van oktober.
Het is m.a.w. niet onredelijk er nu reeds mee rekening te houden dat de datum van inwerkingtreding (en wellicht ook de datum waarop de effectieve bouwwerkzaamheden een aanvang kunnen nemen, wil men voor optionele btw-verhuur in aanmerking komen) met enkele weken wordt opgeschoven (naar 1/1/2019?).
Het is zeker ook uitkijken naar de verdere uitwerking van de wetteksten in de koninklijke besluiten en administratieve toelichtingen. Die zaken zullen vertaald moeten worden in het investeringprogramma, letters of intent, contractuele afspraken en natuurlijk de boekhouding van huurder en verhuurder.
We volgen het voor u op de voet.
Wouter Villette (PwC) Ine Lejeune (Law Square)
Email: wouter.villette@pwc.com Email: ine.lejeune@lawsquare.be
Lionel Wielemans (PwC) Manuel Van Der Veken (PwC)
Email: lionel.wielemans@pwc.com Email: manuel.van.der.veken@pwc.com
