Op 5 oktober 2017 werd het wetsontwerp tot wijziging van de wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen (de “GVV-wet”) goedgekeurd door de Kamer en ter bekrachtiging voorgelegd aan de Koning.
Het wetsontwerp – zoals aangenomen in plenaire vergadering van de Kamer dd. 5 oktober 2017, en binnenkort wet – wijzigt in de eerste plaats de bestaande regeling voor openbare en institutionele gereglementeerde vastgoedvennootschappen.
Hoewel de GVV-wet van recente datum is, wenst de wetgever een aantal hervormingen door te voeren die ertoe moeten leiden dat de gereglementeerde vastgoedvennootschappen (de “GVV’s”) over de nodige instrumenten beschikken om het vastgoed van andere institutionele en professionele marktspelers te activeren.
Daarnaast introduceert het wetsontwerp een nieuw categorie van gereglementeerde vastgoedvennootschappen, met name de gereglementeerde vastgoedvennootschap met sociaal oogmerk.
1ste hervorming: wijzigingen met betrekking tot de openbare en de institutionele GVV
De eerste reeks aanpassingen zijn erop gericht om:
(i) bepaalde beperkingen van het GVV-statuut, die in de praktijk vaak als belemmerend werden ervaren, te verhelpen, gecombineerd met;
(ii) een uitbreiding van de toegelaten activiteiten van de GVV tot de “asset class” “Infrastructuur”; en
(iii) het verzekeren van een “level playing field” met het gespecialiseerd vastgoedbeleggingsfonds.
Nieuwe “asset class” toegankelijk voor de GVV’s
De toegestane activiteiten van de GVV’s worden uitgebreid naar de infrastructuursector, zodat deze in de toekomst ook kan deelnemen aan o.a. DBFM(O)-contracten, concessies en andere PPS-vormen, (hernieuwbare) energie (projecten), netwerken en nutsvoorzieningen.
Versoepeling van de controlevereiste
Op vandaag kunnen openbare gereglementeerde vastgoedvennootschappen (de “OGVV’s”) en andere marktpartijen reeds op structurele wijze samenwerken in zgn. “institutionele gereglementeerde vastgoedvennootschappen” (de “IGVV’s”). Dit waren tot op heden dochtervennootschappen van de OGVV’s die onder de (exclusieve of gezamenlijke) controle van de OGVV staan, en waarin institutionele en professionele partijen kunnen participeren.
Tot op heden hebben slechts drie van de 17 OGVV’s één of meerdere dochtervennootschappen die de vorm van een IGVV hebben aangenomen. Dit toont aan dat de huidige regels die de IGVV beheersen, niet tegemoetkomen aan de wensen van de markt.
Het wetsontwerp schrapt nu de vereiste dat een OGVV de exclusieve of gezamenlijke controle moet hebben over de IGVV en voegt in plaats daarvan een minimale deelnemingsdrempel in van 25% in het kapitaal van de IGVV (hetzij rechtstreeks, hetzij onrechtstreeks). Deze maatregel is erop gericht om de samenwerking tussen de OGVV’s en de andere marktspelers te vergemakkelijken en te benaarstigen.
Tegelijk bepaalt het wetsontwerp dat de reële waarde van de deelnemingen die de OGVV houdt in dergelijke niet-gecontroleerde IGVV’s, niet hoger mag zijn dan 50% van de reële waarde van de geconsolideerde activa van de betrokken OGVV.
Deelneming van natuurlijke personen aan IGVV’s
Het wetontwerp biedt eveneens de mogelijkheid aan natuurlijke personen om effecten aan te houden die werden uitgegeven door een IGVV. Het minimale bedrag van de inschrijving (bij kapitaalverhoging) of van de prijs of tegenprestatie (bij verwerving) in hoofde van de verkrijger natuurlijke persoon zal worden bepaald bij KB.
Verstrekken van een “level playing field”
De uitbreiding van de activiteiten naar de infrastructuursector noopt tot meer flexibiliteit wat betreft de maximale schuldratio. De bestaande regelgeving voorzag in een maximale schuldgraad van 65%.
Onder welbepaalde omstandigheden zal het mogelijk worden om externe financiering in het kader van infrastructuurwerken buiten beschouwing te laten bij de berekening van de schuldratio, om zodoende de OGVV’s een “level playing field” te verstrekken in vergelijking met andere verschaffers van eigen vermogen en achtergesteld krediet in het kader van projectfinanciering voor PPS-projecten en projecten in (hernieuwbare) energie.
Daarnaast wordt erover gewaakt dat er een gezond “level playing field” wordt gecreëerd tussen het GVV-statuut en het gespecialiseerd vastgoedbeleggingsfonds door de fiscale regels gelijk te trekken.
2e hervorming: invoering van een nieuwe categorie van GVV: de GVV met sociaal oogmerk
De activiteit van de nieuwe categorie van GVV’s dient zich te situeren op het vlak van de vastgoedinfrastructuren die vereist zijn voor de sociale sector en de opvang van personen. Daarbij wordt meer specifiek o.a. vastgoedinfrastructuur voor de gehandicaptenzorg, de ouderenzorg, de kinderopvang, de jeugdzorg en het onderwijs geviseerd.
De doelstelling van de invoering van de GVV met sociaal oogmerk is de financiering van dergelijke vormen van vastgoedinfrastructuur op een ruimere basis en, in voorkomend geval, door het publiek mogelijk te maken via de toekenning van een soortgelijk fiscaal statuut als het huidige fiscaal gunstig statuut van openbare en institutionele GVV’s.
Het sociaal oogmerk van deze investeringen wordt concreet gewaarborgd door een aantal specifieke regels, die afwijken van de thans geldende “gemeenrechtelijke regeling” voor openbare GVV’s. Een aantal van deze specifieke afwijkende regels worden hieronder kort toegelicht.
Toegestane activiteiten
GVV’s met sociaal oogmerk mogen in beginsel uitsluitend onroerende goederen met een sociale bestemming bezitten. Een dergelijke GVV kan eveneens als leasingnemer optreden en ook optierechten op deze activa aanhouden. Het bezit van andere activa, zoals effecten, is niet toegestaan. Op dit vlak is het wettelijk kader van deze GVV’s strenger dan voor de andere GVV’s.
Vennootschapsvorm
De GVV met sociaal oogmerk neemt verplicht de vorm aan van een CVBA met sociaal oogmerk. De rechten van deelneming in een GVV met sociaal oogmerk mogen, in tegenstelling tot deze van de openbare GVV, niet tot de verhandeling op de gereglementeerde markt worden aangeboden.
Schuldratio en liquiditeit
Gelet op het feit dat de enige mogelijkheid voor de vennoten van een GVV met sociaal oogmerk om hun aandelen te gelde te maken, de terugbetaling van die aandelen door de betrokken GVV is, zijn de schuldratio en de liquiditeit erg belangrijk. Er moet immers worden op toegezien dat de terugbetalingsverzoeken de voortzetting van de activiteiten van de vennootschap niet in het gedrang brengen.
Om die reden zal de maximaal toegestane schuldratio bij KB worden bepaald, doch deze mag echter wettelijk gezien niet meer bedragen dan 33% van de activa van de GVV met sociaal oogmerk. Dit percentage ligt veel lager dan het geldende percentage voor de andere openbare GVV’s (i.e. 65%).
Gelet op het niet liquide karakter van een belegging in een GVV met sociaal oogmerk, kunnen er bij KB grenzen worden gesteld aan het aanbieden van aandelen in een dergelijke GVV aan retailbeleggers. Aandelen die het vast gedeelte van het kapitaal vertegenwoordigen mogen niet worden aangeboden aan retailbeleggers.
Retailbeleggers kunnen steeds uittreden, in beginsel tegen ontvangst van de nominale waarde van hun aandelen.
Hierbij aansluitend, voorziet de nieuwe regelgeving in de verplichte opbouw van een liquiditeitsreserve via inhoudingen op de winst van de vennootschap. Het gaat hierbij om jaarlijks één vijfde van het positief nettoresultaat tot het reservefonds één-vijfde van het variabele gedeelte van het kapitaal heeft bereikt.
Dividenduitkering
Net zoals dit het geval is voor de gewone GVV, geldt ook voor de GVV met sociaal oogmerk een jaarlijkse minimale uitkering van 80% van de uitkeerbare winst. Deze uitkering blijft echter onder voorbehoud van het maximale jaarlijkse rendement van 6%, zoals voorgeschreven in het Wetboek van Vennootschappen betreffende de vennootschappen met sociaal oogmerk.
Het wetsontwerp werd op 5 oktober 2017 ter bekrachtiging voorgelegd aan de Koning. Het wetsontwerp (dan wet) werd nog niet gepubliceerd, en zal in werking treden op de datum die wordt bepaald door de Koning.
