In het Zomerakkoord blijkt, naast een hervorming van de vennootschapsbelasting, ook een stevige hervorming van de btw rond vastgoed te zijn vervat. Er wordt gesproken over de invoering van een optionele btw heffing op professionele onroerende verhuur naar Nederlands model. We gaan hierna kort in op wat de problematiek is waaraan deze wetswijziging een antwoord kan bieden en wat de krijtlijnen van deze wetgeving zouden kunnen zijn. Let wet, dit artikel is niet geschreven op basis van ontwerpteksten aangezien deze nog niet voorhanden zijn; het artikel vormt enkel een weergave van de inschattingen die wij omtrent de te verwachten teksten maken.
Op vandaag is in België een verhuur van onroerend goed vrij van btw, ongeacht de aard van het onroerend goed en ongeacht de al dan niet professionele hoedanigheid van de verhuurder en/of de huurder. Het gevolg daarvan is dat een vastgoed dat verhuurd wordt nooit voor btw doeleinden als een bedrijfsmiddel kan worden beschouwd; als gevolg daarvan kan ook de btw op de investering in en de kosten aan het betrokken vastgoed niet in aftrek worden gebracht. Nemen we het voorbeeld van een vennootschap die als investering een kantoorgebouw laat bouwen of nieuw aankoopt tegen een prijs van € 1.000.000,00 met btw ad € 210.000,00. Indien deze kantoren verhuurd worden aan een IT bedrijf, dan is dit vrij van btw. Indien er een huurrendement is van € 70.000,00 per jaar, dan duurt het meer dan 17 jaar vooraleer de bruto investering via het rendement is terugbetaald.
Op vandaag zijn er wel situaties waarbij de btw kost voor de investeerder (ietwat) wordt gemilderd. Mogelijk kan de verhuurder de ruimtes ter beschikking stellen onder een contract met diensten waardoor er alsnog btw verschuldigd is en er toch recht op aftrek van btw ontstaat voor de investeerder. Andere veel aangewende vormgeving is de btw lease binnen groepsstructuren of in samenwerking met een bank. Dan least de verhurende vennootschap met btw het gebouw van een zustervennootschap (of bij de bank) vooraleer het vrij van btw verhuurd wordt. De zustervennootschap heeft recht op aftrek als het een btw lease is, terwijl de verhurende vennootschap de btw op de lease vergoedingen slechts gespreid betaalt … het betreft dus in dit laatste geval een vermijden van de directe voorfinanciering van de btw.
In het Zomerakkoord bevestigt de regering evenwel dat zij naar Nederlands model een optionele btw heffing op professionele onroerende verhuur zal invoeren, althans voor huurcontracten die in werking treden vanaf 2018.
Wat houdt het Nederlands systeem op vandaag in? Als verhuurder kunt u kiezen voor een aan btw onderworpen huur indien de huurder de btw op deze huur voor tenminste 90% kan aftrekken. Dit betekent dat de huurder een btw activiteit moet hebben die hem voor de betrokken huurkost recht op aftrek van minstens 90% geeft. Voorwaarde is wel dat de huurder en de verhuurder voor deze btw optie kiezen. Deze keuze kan in Nederland worden geuit door een gezamenlijke verklaring van de huurder en verhuurder in de overeenkomst op te nemen, of door een speciaal verzoek daartoe aan de belastingdienst. In Nederland is de gekozen optie definitief.
In het geval dat we hierboven bespraken betekent dit dat – ingeval de huur opstart vanaf 2018 - de investeerder en de huurder ervoor kunnen kiezen om de verhuur te laten plaatsvinden onder btw regime; voor de huurder maakt dit geen extra kost uit aangezien zij als IT bedrijf per veronderstelling 100% recht op aftrek van btw heeft. Gevolg is wel dat de investeerder recht op aftrek krijgt van de btw ad € 210.000,00 die weegt op de investering; met een huur van € 70.000,00 is de bruto investering in dat geval na 14 jaar terugbetaald, of 3 jaar eerder…
Niemand in het ondernemers- en investeerderslandschap zal deze (gezonde) evolutie betreuren. Toch zijn er nog (minstens) twee vraagtekens ter zake.
Er wordt vooreerst aangegeven dat dit optioneel stelsel enkel zou gelden voor huurcontracten die in werking treden vanaf 2018. Een huurcontract dat al loopt sinds 2017 zou niet onder het met btw belaste regime kunnen vallen, waardoor ook het recht op aftrek ter zake komt te vervallen. Men zou er met andere woorden voor lopende contracten niet kunnen voor kiezen om alsnog naar een btw belaste huur te transformeren. We stellen ons wel de vraag of deze intentie van de regering, om lopende contracten uit te sluiten, grondwetsconform is. Een huurcontract dan in werking treedt 15 december 2017 zou heel andere btw (en financiële) gevolgen hebben dan een huurcontract dan in werking treedt in januari 2018; een redelijke verantwoording hiervoor ontgaat ons. In deze context stelt zich ook de vraag naar de beoordeling van stopzetting van lopende contracten en de opstart van nieuwe contracten tussen dezelfde partijen onder (licht) gewijzigde modaliteiten (misbruik?). De vraag is ook hoe de verlenging van een lopend huurcontract zal worden beoordeeld; als een nieuw huurcontract of de verderzetting van het bestaand contract.
Verder betekent dit ook dat historisch betaalde btw op een vastgoedinvestering alsnog gedeeltelijk kan gerecupereerd worden via een positieve btw herziening indien lopende de herzieningstermijn alsnog een met btw belaste huur wordt opgestart. Volgend voorbeeld kan dit verduidelijken. Een investeerder loopt in 2011 een kantoornieuwbouw voor € 1.000.000,00 plus € 210.000,00 btw. De investeerder sluit een huurcontract van 9 jaar tot en met 31 december 2019, uiteraard als verhuur zonder btw. Vanaf 2020 sluit hij een nieuw huurcontract met een nieuwe huurder, ditmaal wel onder het met btw belaste regime. De btw herzieningstermijn voor onroerende goederen bedraagt 15 jaar. Dit betekent dat het recht op aftrek van btw op de investering bepaald wordt aan de hand van de aard van het gebruik in de eerste 15 jaren; de eerste 9 jaar wordt het vastgoed niet voor btw doeleinden gebruikt; voor de laatste 6 jaar zou dit wel het geval zijn. In concreto zou dit betekenen dat 6/15 van de oorspronkelijk betaalde btw alsnog aan de schatkist kan worden teruggevraagd. Dit vormt een stevige dobber voor de schatkist… de vraag is dan ook welke maatregelen zij zal treffen om deze pil enigszins te verzachten. We schatten in dat de btw uit deze positieve btw herziening niet per direct zal kunnen worden teruggevraagd maar enkel zal kunnen worden verrekend met toekomstig te betalen btw.
Al wie vanaf nu een huurcontract afsluit als verhuurder, ziet best de opportuniteiten op btw vlak ten gronde na!
Auteurs: Stijn Lamote (advocaat-vennoot) & Jan Sandra (advocaat-vennoot)
