De federale regering heeft, met ingang van 1 januari 2017, een nieuw verlaagd btw-tarief van 12% ingevoerd voor privé-investeringen in sociale huisvesting. Deze maatregel beoogt het tekort aan sociale woningen op te vangen. Voortaan zullen ook privé-investeerders die een woning of woningcomplex kopen, bouwen, verbouwen of in leasing nemen om deze woning of dat complex te verhuren in het kader van het sociaal beleid, onder bepaalde voorwaarden, kunnen genieten van een verlaagd btw-tarief van 12%.
Situering
Tot voor kort konden enkel bepaalde openbare instellingen, waaronder OCMW's, intercommunales en gemeenten, genieten van een verlaagd btw-tarief van 12% voor investeringen in sociale huisvesting. Voor de erkende sociale huisvestigingsmaatschappijen werd het tarief in 2007 zelfs verder verlaagd tot 6%.
Sociale verhuurkantoren en privé-investeerders die een woning verhuurden aan één van deze openbare instellingen kwamen daarentegen niet in aanmerking voor een verlaagd tarief. Dit tarief was immers slechts van toepassing voor zover de factuur (aankoop, bouw, …) rechtstreeks aan één van de begunstigde instellingen werd gericht.
Dit is nu gewijzigd. Voortaan komen ook privé-investeerders, die een woning of woningcomplex verkrijgen of (laten) oprichten om ze vervolgens te verhuren in het kader van het sociaal beleid, in aanmerking voor een 12%-tarief. Zowel particulieren, vastgoedontwikkelaars als elke andere privaatrechtelijke persoon komen in aanmerking.
Ruim toepassingsgebied
Het nieuwe 12%-tarief is van toepassing op de levering van gebouwen (en, eventueel, het bijhorend terrein), de vestiging en (weder)overdracht van zakelijke rechten op deze gebouwen, werk in onroerende staat en btw-lease.
Net als voor andere verlaagde tarieven in de bouwsector, zijn onder meer volgende werken van het verlaagd tarief uitgesloten en aan het standaardtarief van 21% onderworpen: reinigingswerken, bebouwingswerken, tuinaanleg, het plaatsen van afsluitingen, werken aan zwembaden, sauna's of tennisterreinen.
Beoogde huurders
Opdat het verlaagd tarief toepassing zou kunnen vinden, is vereist dat de woning of het woningcomplex verhuurd wordt aan een kwalificerende publiekrechtelijke of privaatrechtelijke rechtspersoon, die ze op zijn beurt ook bestemt voor de verhuur.
Meer specifiek, gaat het om:
- instellingen die reeds konden genieten van het verlaagd btw-tarief, aangevuld met de sociale verhuurkantoren en alle andere publiekrechtelijke en privaatrechtelijke rechtspersonen met sociaal oogmerk die door de bevoegde overheid zijn erkend; en
- de publiekrechtelijke of privaatrechtelijke personen die instaan voor het beheer van erkende verblijfsinrichtingen voor bejaarden, internaten, opvangtehuizen, enz. die op grond van Rubriek X, §1, A, d), van Tabel B, KB nr. 20 reeds van een verlaagd tarief konden genieten.
Het nieuwe verlaagd tarief is bovendien ook van toepassing indien de privé-investeerder een beheermandaat aangaat met één van de instellingen vermeld onder (i) en, in het kader daarvan, de woning rechtstreeks verhuurt aan de eindgebruiker.
Opmerkelijk is dat deze laatste mogelijkheid enkel is voorbehouden voor de onder (i) vermelde instellingen. Er kan – naar de letter van de wet – geen beroep worden gedaan op het verlaagd tarief indien de privé-investeerder verhuurt via een beheermandaat toegekend aan de onder (ii) vermelde personen. De Memorie van Toelichting geeft geen verdere toelichting omtrent deze verschillende behandeling, die de vraag doet rijzen of hier geen sprake is van een discriminerende behandeling.
Minimumverhuurtermijn
De huurovereenkomst moet afgesloten worden voor een termijn die ten vroegste eindigt op 31 december van het vijftiende jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming van de woning en/of het woningcomplex. Indien deze minimale periode niet gerespecteerd wordt, moet het genoten voordeel proportioneel teruggestort worden.
Formaliteiten
Er kan slechts toepassing gemaakt worden van het verlaagd tarief, mits een aantal formaliteiten worden nageleefd. Zo zal de privé-investeerder bijvoorbeeld, vooraleer de btw opeisbaar wordt, een verklaring moeten afleggen waarbij hij aan zijn btw-controlekantoor meldt dat de woning of het woningcomplex verhuurd zal worden in het kader van het sociaal beleid. Een kopie van deze verklaring wordt vervolgens aan de verkoper bezorgd, die hiervan melding maakt op zijn factuur.
Wat met de bestaande verlaagde tarieven?
In bepaalde gevallen konden privé-investeerders, op basis van een soepele administratieve interpretatie, van een verlaagd tarief genieten. Zo kunnen particulieren, mits bepaalde voorwaarden vervuld zijn, bijvoorbeeld investeren in assistentiewoningen met toepassing van het 12%-tarief en kunnen eigenaars van erkende rusthuizen renoveren aan 6% btw, ook al hebben zij strikt genomen niet de hoedanigheid van uitbater.
De vraag rees of het nieuwe 12%-tarief voor privé-investeringen niet in de plaats komt van deze bestaande verlaagde tarieven. De minister van Financiën heeft inmiddels naar aanleiding van een parlementaire vraag bevestigd dat de invoering van de nieuwe regeling geen gevolgen heeft voor de reeds bestaande verlaagde btw-tarieven en de daarover bestaande administratieve richtlijnen.
Auteurs:
Kelly Moens
Korneel Decroix
