Notarissen en vastgoedbemiddelaars: het Hof van Cassatie heeft besloten

L’activité de courtage immobilier doit-elle être réservée aux seuls agents immobiliers ou peut-elle être exercée également par les notaires ? Tel est l’enjeu du combat judiciaire que se livrent l’Institut Professionnel des agents Immobiliers et la Fédération Royale des Notaires de Belgique. La Cour de cassation s’est récemment prononcée en faveur des seconds.

Voilà près de dix années qu’agents immobiliers et notaires se livrent une guerre de prétoires. Les premiers, cherchant à défendre les prérogatives monopolistiques de leur profession, tendent à faire dénier aux seconds le droit d’exercer des activités de courtage immobilier. Les notaires, qui n’entendent pas se laisser rafler la part du gâteau, viennent de remporter une bataille importante. Est-ce à dire que la victoire leur est pleinement acquise ?

La Cour d’appel de Mons avait, dans son arrêt du 15 juin 2009, donné raison aux agents immobiliers, suivant le raisonnement développé par l’IPI aux termes duquel le notaire incriminé « multiplie les actes de courtage immobilier, dans un cadre professionnel, en vue d’en tirer un gain et exerce ainsi un commerce prohibé par les règles organiques du notariat et sans y être autorisé en application des règles relatives à la profession d’agent immobilier, ce qui constitue une pratique contraire aux usages honnêtes en matière commerciale ». La Cour d’appel de Mons avait dès lors ordonné la cessation de ces activités.

La Cour avait en effet estimé que l’activité de négociation immobilière économique exercée par le notaire répondait à la définition d’acte de commerce au sens des articles 1 et 2 du Code commerce, faisant de la mission dévolue au notaire l’accessoire de cette activité de courtage.

Il convient, en effet, de relever que l’article 6, alinéa 1er, 6°, de la loi du 25 ventôse an XI contenant organisation du notariat prévoit que le notaire ne peut « exercer, par lui-même ou par personne interposée, un commerce ».

L’article 2 du Code de commerce vise explicitement le courtage au titre des actes de commerce. L’article 1er définit, quant à lui, les commerçants comme ceux qui exercent des actes de commerce et qui en font leur profession habituelle, soit à titre principal, soit à titre d’appoint.

La Fédération royale du Notariat belge avait alors porté l’affaire devant la Cour de cassation.

Celle-ci, dans son arrêt du 11 juin 2010, reprend l’enseignement déjà développé dans son arrêt du 31 janvier 2002 et considère que l’activité de courtage développée par les notaires ne constitue, moyennant le respect de certaines conditions, qu’un accessoire de la mission notariale principale.

La notion d’activité accessoire doit, en effet, être distinguée de celle d’activité d’appoint visée par le Code de commerce. L’activité d’appoint est celle qui procure à son auteur un revenu complémentaire. L’activité accessoire est celle qui est adjointe à l’activité principale en vue d’en favoriser l’exercice.

Contrairement à l’activité d’appoint, l’activité accessoire, quand bien même serait-elle de type commercial, n’entraîne pas la qualification d’acte de commerce de l’activité civile principale, pour autant qu’elle ne constitue que l’accessoire de cette activité civile principale. L’activité accessoire ne rentre donc pas dans le champ d’application du Code de commerce.

Ce faisant, la Cour de cassation pose en principe que, n’étant pas un acte de commerce, le courtage exercé par les notaires ne tombe pas sous le coup de la prohibition organisée par la loi de ventôse.

Toutefois, la Cour suprême n’autorise pas pour autant les notaires à faire tout et n’importe quoi en la matière. Ceux-ci devront ainsi veiller à ce que leur activité de courtage n’excède pas le cadre de la simple activité accessoire à leur mission principale qui consiste, rappelons-le, à « recevoir tous les actes et contrats auxquels les parties doivent ou veulent faire donner le caractère d'authenticité attaché aux actes de l'autorité publique, et pour en assurer la date, en conserver le dépôt, en délivrer des grosses et expéditions » (article 1er de la loi de ventôse).

Il peut donc être considéré comme acquis que, pour autant que les notaires se comportent avec la réserve et la dignité que leur imposent leur déontologie et les recommandations faites par la Chambre nationale et qu’ils veillent toujours à ce que leur activité d’intermédiation reste accessoire au ministère qui leur est confié, ceux-ci ne devraient plus avoir à reprendre le chemin du champ de bataille de sitôt.