Op 18 september 2024 sloten de meerderheidspartijen N-VA, Vooruit en CD&V het Vlaams regeerakkoord (het Vlaams Regeerakkoord), met een aantal maatregelen die een belangrijke impact op de vastgoedsector hebben. Wij lichten graag de belangrijkste wijzigingen voor u in dit artikel toe.
1 Registratierechten voor de aankoop van enige en eigen woning
Om de Vlamingen te ondersteunen bij de zoektocht naar een eigen woning, zal het registratierecht voor overeenkomsten tot aankoop van de enige en eigen woning voor particulieren van 3% naar 2% dalen. Voor aankopen door beroepsverkopers verhoogt het Vlaams Regeerakkoord het tarief van 4% naar 6%.
De gewijzigde tarieven zullen vanaf 1 januari 2025 gelden, waarbij de datum van het verlijden van de authentieke akte de determinerende factor voor de toepassing van het tarief zal zijn. De datum van de onderhandse verkoopakte is hierbij dus irrelevant.
2 De renovatieplicht: een beperking voor residentiële gebouwen en een uitbreiding voor niet-residentiële gebouwen
Zoals wij u reeds eerder hebben toegelicht in onze e-flash van 16 januari 2023, is de eigenaar die na 1 januari 2023 een residentieel gebouw met EPC-label E of F heeft verworven, verplicht om dit gebouw te renoveren tot minimaal EPC-label D binnen vijf jaar vanaf de datum waarop hij eigenaar is geworden. Gelet op de doelstelling van klimaatneutraliteit, werd er bovendien een verstrengingspad ingevoerd. Een eigenaar die een residentieel gebouw vanaf 1 januari 2028 verkrijgt zal binnen de vijf jaar niet langer minimaal een EPC-label D, maar een EPC-label C moeten bereiken. De EPC-eisen worden vervolgens geleidelijk aan opgeschroefd, zodat woningen en appartementen die na 1 januari 2045 worden verkregen, binnen vijf jaar aan een EPC-label A moeten voldoen.
De Vlaamse Regering heeft echter besloten om volledig af te stappen van voormeld verstrengingspad en vooral de minst energiezuinige woningen aan te pakken. In dit opzicht wordt de renovatieplicht beperkt tot het bereiken van de EPC-label D en de uitvoeringstermijn naar zes jaar verlengd.
In tegenstelling tot de renovatieplicht voor residentiële gebouwen, wijzigt het Vlaams Regeerakkoord echter niets aan de renovatieverplichting voor niet-residentiële gebouwen. Zo moet elke eigenaar van een niet-residentieel gebouw binnen de vijf jaar na verkrijging zowel aan een minimaal maatregelenpakket voldoen (o.a. dakisolatie, vervanging van enkele beglazing, …), alsook een minimaal energielabel behalen. Tegen 1 januari 2030 moeten alle gebouweenheden een EPC-label E en tegen 1 januari 2050 een EPC-label A behalen.
Om voormelde klimaatneutrale doelstelling te behalen tegen 2050, streeft de Vlaamse regering er volgens het Vlaams Regeerakkoord naar om – na het in kaart brengen van de EPC-labels van grote, niet-residentiële gebouwen – een ambitieus groeipad voor deze gebouwen uit te werken. Voor kleine, niet-residentiële gebouwen wordt geen renovatieverplichting opgelegd.
3 De impact op de huursector
Volgens het Vlaams Regeerakkoord zal de Vlaamse Regering zich inspannen om een kwalitatieve private huurmarkt te realiseren. Hiervoor worden verschillende instrumenten ingezet, waarvan de onderstaande de belangrijkste zijn:
- Het conformiteitsattest (i.e. een document waaruit blijkt dat een huurwoning aan de woningkwaliteitsnormen voldoet) zal op termijn voor het verhuren van woningen als hoofdverblijfplaats in heel Vlaanderen verplicht worden;
- Het naleven van de energienorm vervat in de woningkwaliteitsnormen wordt vanaf 2028 aan een indexatieverbod voor woningen met EPC-label E of F gekoppeld. Meer bepaald heeft de Vlaamse Regering op 8 december 2023 een besluit [1] goedgekeurd dat een nieuwe energienorm aan de woningkwaliteitsnormen toevoegt. Volgens deze norm moeten woningen vanaf 2030 minimaal EPC-label E behalen. De eisen worden vervolgens stapsgewijs aangescherpt, met verdere mijlpalen in 2035 en 2040.
- De Vlaamse Regering beoogt een Vlaams systeem voor de registratie van huurcontracten - ter vervanging van het federale systeem - op te zetten om meer controle op de woningkwaliteit van de huurwoningen uit te voeren en om huurpremies en andere verminderingen gemakkelijker toe te kennen. Hierbij zal de Vlaamse Regering in dialoog treden met de federale regering teneinde te vermijden dat de huurovereenkomst zowel op federaal als op Vlaams niveau zou moeten worden geregistreerd.
Tot slot voorziet de Vlaamse Regering in een evaluatie van de handelshuurwetgeving. Verdere details over deze evaluatie worden in het Vlaams Regeerakkoord echter niet verstrekt.
4 Sloop- en heropbouwpremie
In het begrotingsakkoord van 9 oktober 2023 heeft de federale regering besloten om het uitzonderlijk verlaagde btw-tarief van 6% voor afbraak en heropbouw van gebouwen te vervangen. Het gunstregime, dat eerder alleen gold voor centrumsteden, is sedertdien onder sociale voorwaarden voor het gehele Belgische grondgebied van toepassing. Voor investeringen op het Vlaams grondgebied die echter niet voor het federale verlaagde btw-tarief in aanmerking komen, kan - mits voldaan is aan de respectievelijke voorwaarden - een Vlaamse sloop- en heropbouwpremie worden verkregen.
Volgens het Vlaams Regeerakkoord beoogt de Vlaamse Regering enerzijds de bestaande sloop- en heropbouwpremie te behouden, en anderzijds de federale regering aan te moedigen om opnieuw een algemeen - en dus niet enkel onder sociale voorwaarden - btw-tarief van 6% voor sloop- en heropbouw in te voeren. Dit moet bijdragen aan zowel het klimaatbeleid als betaalbaar wonen. Aangezien deze regeling een federale bevoegdheid betreft, zal dit ongetwijfeld nog worden vervolgd.
5 Energie
Om de renovatie van gebouwen te stimuleren beoogt de Vlaams Regering om een taxshift te bewerkstelligen waarbij groene elektriciteit (met name op elektriciteit verwarmen aan de hand van een waterpomp) goedkoper dan fossiele brandstoffen zou worden.
Tevens voorziet de Vlaamse Regering om de hernieuwbare energieproductie maximaal te blijven ondersteunen teneinde de aankoop van hernieuwbare energie uit het buitenland te vermijden. In het Vlaams Regeerakkoord houdt de Vlaamse Regering voor ogen om tegen 2030 een geïnstalleerde capaciteit tot 2.8 GW voor wind en tot 10 GW voor zon te bekomen. Hierbij zal de Vlaamse regering inzetten op netwerkversterking en een uitbreiding van de opslagcapaciteit.
Tot slot blijkt uit het Vlaams Regeerakkoord dat energiedelen binnen gebouwencomplexen achter een gemeenschappelijk aansluitpunt van heffingen zullen worden vrijgesteld, alsook dat de Vlaamse Regering in datamanagement, slim netbeheer en meer flexibiliteit zal investeren, onder andere door netgekoppelde batterijen, bidirectioneel laden en dynamische energiecontracten te promoten.
[1] Besluit van de Vlaamse Regering tot wijziging van diverse besluiten betreffende het woonbeleid, BS 29 december 2023.
