Eind vorig jaar werd een Koninklijk Besluit gepubliceerd betreffende het gebruik van bepaalde bedingen in de vastgoedbemiddelingsovereenkomsten tussen ondernemingen en consumenten. Dit nieuwe KB komt er ter vervanging van een oud KB van 2007.
Het nieuwe KB is sinds 1 februari 2024 van kracht en zal van toepassing zijn op alle bemiddelingsovereenkomsten die vanaf die datum worden afgesloten.
In dit kort artikel wordt een overzicht gegeven van de belangrijkste wijzigingen.
Voor alle duidelijkheid, met “consument” wordt in dit kader bedoeld de natuurlijke persoon die een onroerend goed aankoopt, verhuurt of verkoopt.
1. Wijzigingen betreffende de aard van de vastgoedbemiddelingsovereenkomst
Daar waar het vorige KB voorzag dat de bemiddelingsopdracht het voorwerp moest uitmaken van een geschreven overeenkomst, is dit in het nieuwe KB licht aangepast. Het voorziet dat de bemiddelingsovereenkomst op een duurzame drager wordt opgemaakt. Dit kan dus nog steeds een geschrift zijn, maar vanaf nu dus ook verplicht elektronisch.
Een duurzame drager moet de consument in staat stellen om de informatie op te slaan zodat deze informatie gemakkelijk toegankelijk is voor toekomstig gebruik, lang genoeg beschikbaar blijft én ongewijzigd kan worden voorgelegd.
2. Herroepingsrecht
Onder het oude KB van 2007 bestond er een vreemde wisselwerking met de bepalingen omtrent het herroepingsrecht zoals dit voorzien was in het KB zelf en in het Wetboek Economisch Recht (hierna WER).
Het WER voorziet in een herroepingsrecht van 14 dagen indien de bemiddelingsovereenkomst wordt afgesloten buiten het kantoor van de vastgoedmakelaar. Het KB bleef een herroepingstermijn van 7 dagen voorzien, ongeacht de plaats waar het contract werd afgesloten. Bij de overgang van het Wetboek Marktpraktijken en Consumentenbescherming (WMPC) naar het WER was men namelijk vergeten de broodnodige overgangsbepalingen te voorzien.
Dit werd door vastgoedmakelaardij aangewend om in twee herroepingstermijnen te voorzien: indien het contract werd afgesloten op het kantoor van de makelaar gold een herroepingsrecht van 7 dagen en indien het contract werd afgesloten buiten het kantoor gold een herroepingsrecht van 14 dagen. Hetgeen indruiste tegen de geest van de regelgeving.
Het nieuwe KB maakt een einde aan deze tweespalt en voert een herroepingsrecht van 14 dagen in, ongeacht de plaats waar de overeenkomst wordt afgesloten.
Zoals dit het geval was onder het oude KB, bestaat er een mogelijkheid om te verzaken aan het herroepingsrecht. Het nieuwe KB heeft de bewoording hiervan weliswaar vereenvoudigd. De consument die wenst dat de vastgoedmakelaar zijn opdracht reeds aanvat binnen de herroepingstermijn van 14 dagen, kan dit uitdrukkelijk vragen. Deze aanvraag moet op een duurzame drager worden gedaan, waarbij de consument ook meteen erkent dat hij zijn herroepingsrecht verliest in het geval dat de bemiddelingsovereenkomst wordt uitgevoerd voordat de consument gebruik heeft gemaakt van zijn herroepingsrecht.
3. De omvang van de opdracht
Indien de opdracht ook het onderhandelen van de prijs of van de aankoop- of huurvoorwaarden behelst, moeten de maximum aankoopprijs en de maximum huurprijs en de aankoop- en huurvoorwaarden duidelijk worden gespecificeerd.
Het nieuwe KB verduidelijkt dat de makelaar slechts met voorafgaandelijk en uitdrukkelijk akkoord op een duurzame drager van deze bedragen en voorwaarden kan afwijken.
4. Verplichte attesten
Het nieuwe KB zorgt ervoor dat de makelaar in bijlage van de overeenkomst een lijst moet toevoegen met verplicht bij te brengen attesten, met de vermelding dat de consument (de natuurlijke persoon verkoper of verhuurder) deze attesten zelf kan bezorgen of ze zich kan aanschaffen.
Als makelaar kan u nog steeds aanbieden om de attesten op te vragen voor de consument. Hiervoor zal voortaan per attest de uitdrukkelijke toestemming van de consument nodig zijn. Als makelaar moet u ook duidelijk maken of de prijs van deze attesten in de prijs van de opdracht is inbegrepen of of er hiervoor nog apart aangerekend wordt.
Indien u als makelaar een kostprijs aanrekent voor het bekomen van de attesten en er ook een kostprijs is verbonden aan het attest zelf, moet u de totale prijs per attest meedelen aan de consument.
Indien de prijs niet voorafgaandelijk kan worden berekend, dient u mee te delen hoe de prijs wordt berekend en in ieder geval dat er eventueel dergelijk extra kosten kunnen verschuldigd zijn.
Op de kostprijs van het betrokken attest die u als makelaar vraagt, mag u geen enkele marge nemen. Het KB bepaalt dat de gevraagde kostprijs moet overeenstemmen met de werkelijke kost voor het attest en desgevallend voor het bekomen van het attest. Indien de consument hierom verzoekt, moet u als makelaar het bewijs leveren van de werkelijke kost.
5. Duur van de overeenkomst
Het oude KB verplichtte de makelaar om de duur van de overeenkomst te vermelden. Hieruit kon impliciet worden afgeleid dat het niet mogelijk was om bij aanvang van het contract een bemiddelingsovereenkomst van onbepaalde duur af te sluiten.
De verplichting om bij contracten van bepaalde duur expliciet de duur te vermelden, blijft ook in het nieuwe KB gelden. Nieuw in het KB is dat de mogelijkheid wordt voorzien om een contract af te sluiten voor onbepaalde duur. De wetgever heeft meteen ook de opzegtermijn van een dergelijk contract voorzien. Deze mag niet meer dan twee maanden bedragen en moet expliciet in de overeenkomst worden opgenomen.
De maximumduur voor een exclusieve overeenkomst blijft gelijk op zes maanden, maar opvallend is wel dat de wetgever een zeer beperkte definitie geeft van wat een exclusieve overeenkomst is. Enkel een overeenkomst waarbij slechts één vastgoedmakelaar betrokken is en de opdrachtgever zelf geen initiatief mag nemen, worden onder dit begrip begrepen. Dit wil zeggen dat gedeeltelijk en co-exclusieve overeenkomsten voortaan een langere looptijd kunnen hebben.
De bepalingen over de stilzwijgende verlenging worden in het nieuwe KB enkel gewijzigd voor wat betreft de opzegtermijn na de verlenging. Het oude KB van 2007 voorzag in een opzegtermijn van maximum één maand. Het nieuwe KB voorziet in een opzegtermijn van maximaal één maand voor overeenkomsten met een oorspronkelijke bepaalde duur van minder dan of gelijk aan drie maanden en in een opzegtermijn van maximaal twee maanden voor overeenkomsten met een oorspronkelijke bepaalde duur van meer dan drie maanden.
6. Opzegvergoeding bij vroegtijdige beëindiging
Wanneer er een opzegvergoeding was bedongen bij vroegtijdige beëindiging, zorgde het KB van 2007 ervoor dat de opzegvergoeding niet meer kon bedragen dan 50 % van het ere- of commissieloon van de makelaar. Het nieuwe KB brengt enkele veranderingen met zich mee.
Onder het nieuwe KB mag de opzegvergoeding niet meer bedragen dan 50% van het door de consument te betalen tarief (zoals uiteengezet in het KB) indien de opzegging plaatsvindt binnen de eerste drie maanden na sluiting van de overeenkomst. Dit percentage daalt naar 25% indien de opzeg plaatsvindt na de eerste drie maanden na sluiting van de overeenkomst.
7. Conclusie
Vastgoedmakelaars moeten hun overeenkomsten met consumenten aan deze nieuwigheden aanpassen want deze verplichtingen zijn in voege getreden per 1 februari 2024. De wijzigingen zijn te verregaand om te negeren, maar bieden op sommige vlak ook extra mogelijkheden voor de vastgoedmakelaar.
Heeft u hulp of advies nodig bij het aanpassen van uw bemiddelingsovereenkomsten? Aarzel dan zeker niet om onze specialisten te contacteren: +32 (0)2 747 40 07 of info@seeds.law.
Lucas Vincken
Koen De Puydt
