Op 9 oktober 2023 sloot de federale regering een begrotingsakkoord af (het Begrotingsakkoord), met een aantal maatregelen die een belangrijke impact op de vastgoedsector hebben. Wij lichten graag de belangrijkste wijzigingen voor u in dit artikel toe.
Sloop en heropbouw: 6% btw-regel dooft uit
Op heden is er in België op dubbele wijze een uitzonderlijk verlaagd btw-tarief van kracht voor de afbraak en heropbouw van gebouwen [1]:
- enerzijds bestaat er sinds 2007 een permanent gunstregime van 6% btw voor afbraak en heropbouw in 32 zogenaamde ‘centrumsteden’ [2] met als doel om verloedering in de steden tegen te gaan. De volgende voorwaarden gelden om onder dit gunstregime te vallen:
- de handelingen moeten betrekking hebben op een woning die, na uitvoering van de werken, hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk als privéwoning wordt gebruikt;
- de heropgebouwde woning moet in één van de centrumsteden gelegen zijn;
- de handelingen moeten worden verstrekt en gefactureerd door een persoon die op het tijdstip van het sluiten van de aannemingsovereenkomst geregistreerd is als ‘zelfstandige aannemer’[3] ; en
- de bouwheer dient voorafgaandelijk een verklaring in te dienen bij een controlekantoor van de FOD Financiën, alsook een afschrift van de verklaring te bezorgen aan de dienstverlener.[4]
- anderzijds werd er op 1 januari 2021 een algemene tijdelijke verlaging van het btw-tarief naar 6% ingevoerd voor de afbraak en heropbouw van gebouwen indien aan de volgende ’sociale voorwaarden’ is voldaan:
- de bouwheer-natuurlijke persoon gebruikt de heropgerichte woning als “enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning” [5] waar hij zonder uitstel zijn domicilie zal hebben;
- de woning heeft een bewoonbare oppervlakte van ten hoogste 200 m². [6]
Vermeldenswaardig is het feit dat beide voorwaarden minstens vervuld moeten blijven tot 31 december van het vijfde jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming van de woning.[7]
In haar Begrotingsakkoord heeft de regering beslist om voormelde tijdelijke verlaging vanaf 1 januari 2024 niet langer te verlengen en in de plaats daarvan het gunstregime voor de centrumsteden, onder sociale voorwaarden, op het gehele Belgische grondgebied permanent van toepassing te verklaren.
Concreet betekent dit dat de regering volop inzet op de betaalbaarheid van gezinswoningen van jonge gezinnen. Keerzijde van de medaille is dat bouwpromotoren opnieuw met het oude btw-regime worden geconfronteerd aangezien het toepassingsgebied van de tijdelijke verlenging enkel bouwheer-natuurlijke personen viseert. Hierdoor wordt een belangrijke speler op de vastgoedmarkt uitgesloten uit het toepassingsgebied van de gunstregeling.
Immers, de verschuldigde btw op bouwprojecten gerealiseerd door bouwpromotoren bestemd voor verkoop zal van 6% naar 21% stijgen. Die significante stijging zal een besparing impliceren voor de federale begroting, maar bouwpromotoren en bij uitbreiding de betaalbaarheid van dergelijke woningen zullen de nadelige gevolgen van deze maatregel ondervinden.
De regering heeft evenwel beslist om twee overgangsmaatregelen te voorzien:
- Algemene overgangsmaatregel: Voor bestaande bouwprojecten voorziet het Begrotingsakkoord voor het gehele Belgische grondgebied nog tot 31 december 2024 in een overgangsregeling. Particulieren die een woning aankochten via een bouwpromotor, blijven genieten van de 6% btw-regel op voorwaarde dat de omgevingsvergunning (heropbouw) vóór 1 juli 2023 werd aangevraagd en de sloop- en heropbouwwerken ten laatste op 31 december 2024 worden gefactureerd.
- Overgangsmaatregel met betrekking tot de centrumsteden: Voor bouwprojecten die niet voldoen aan voormelde sociale voorwaarden, maar die in het verleden wel konden genieten van het gunstregime voor centrumsteden, zou er eveneens worden voorzien in een overgangsmaatregel. De regering zou ook hier kiezen voor de dubbele voorwaarde van (i) het tijdig indienen van de omgevingsvergunningsaanvraag vóór 1 januari 2024, en (ii) het factureren en betalen van alle werkzaamheden in 2024.
Het is evenwel de vraag hoe deze overgangsmaatregelen concreet zullen worden geïmplementeerd.
Btw-tarief op warmtepompten, zonnepanelen en -boiler
Tot en met 31 december 2023 is het mogelijk om te genieten van een verlaagd btw-tarief van 6% voor de installatie van warmtepompen, zonnepanelen en -boilers voor woningen jonger dan 10 jaar [8].
De regering heeft beslist om dit gunstregime enkel voor warmtepompen (voor woningen jonger dan 10 jaar) voor onbepaalde duur te verlengen.
Dit betekent dus dat vanaf 1 januari 2024 het btw-tarief voor zonnepanelen en -boilers (voor woningen jonger dan 10 jaar) terug naar 21% stijgt.
Voor woningen ouder dan 10 jaar verandert er niets met bettrekking tot de installatie van warmtepompen, zonnepanelen en -boilers en blijft het btw-tarief van 6% onverminderd van kracht.
Registratierechten voor erfpacht en opstal: van 2 naar 5 procent
Een beslissing die ietwat onder de radar blijft, maar toch van fundamenteel belang is voor de vastgoedsector, is de verhoging van het evenredig registratierecht voor erfpacht en opstal. Vanaf 1 januari 2024 zal het registratierecht voor contracten tot vestiging van een erfpacht- of opstalrecht en tot overdracht daarvan immers van 2% naar 5% stijgen. Het spreekt voor zich dat deze stijging van 3% bepaalde repercussies teweeg zal brengen in het kader van welbepaalde vastgoedconstructies (bv. vestigen van een opstalrecht ten voordele van een promotor).
Verstrenging van voorwaarden aanhouden vastgoedbeleggingsfonds
Tot slot zijn er ook enkele maatregelen genomen in de strijd tegen belastingontwijking en -ontduiking. Zo komt er onder andere naast de versterking en verstrenging van de kaaimaantaks ook een verstrenging van de voorwaarden om een vastgoedbeleggingsfonds aan te houden teneinde de fiscale achterpoort te sluiten waarbij deze fondsen voor een zeer korte termijn worden aangehouden om zo van bepaalde fiscale voordelen te kunnen genieten. Concreet wenst de regering een standstill-periode van vijf jaar voor gespecialiseerde vastgoedbeleggingsfondsen in te voeren.
*****
Het Begrotingsakkoord moet nog in wetgeving worden gegoten. Lydian houdt u uiteraard, wat dit topic betreft, verder op de hoogte.
[1] In onderhavige bijdrage wordt niet ingegaan op de specifieke gunstregimes met betrekking tot (i) de sloop en heropbouw en de verhuur aan sociale verhuurkantoren en (ii) de renovatie van woningen ouder dan 10 jaar.
[2] De centrumsteden zijn: Antwerpen, Charleroi, Gent, Oostende, Mechelen, Bergen, La Louvière, SintNiklaas, Seraing, Luik, Brussel, Anderlecht, SintGilles, SintJoostten-Node, SintJansMolenbeek, Schaarbeek, Vorst, Leuven, Brugge, Kortrijk, Roeselare, Aalst, Dendermonde, Genk, Hasselt, Moeskroen, Doornik, Verviers, Namen, Elsene, Ukkel, en Etterbeek.
[3] Dit is een aannemer in de zin van de artikelen 400 en 401 WIB 92.
[4] Circulaire nr. AFZ 3/2007 van 15 februari 2007, nr. 80.
[5]Dit is een eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten. Enige woning wordt beoordeeld aan de hand van alle gebouwen die geheel of gedeeltelijk worden gebruikt als woning en waarop de bouwheer-natuurlijke persoon geheel of gedeeltelijk eigendomsrechten kan laten gelden dan wel andere zakelijke rechten die hem een gebruiksrecht verlenen (cf. artikel 9, tweede lid, 2°, van het Btw-Wetboek).
[6] Zie Circulaire 2021/C/18 van 25 februari 2021 betreffende het tijdelijk verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen in het hele Belgische grondgebied en de levering ervan.
[7] Artikel 1quater, § 4, van het koninklijk besluit nr. 20.
[8] Met inbegrip van woningen die na afbraak heropgebouwd worden of nieuwbouwwoningen.
Iris Hemelaer
Dario Petosa
Bruno Stroobants
Kyoto Van Herreweghe
Anne-Victoire Vandekerckhove
