U weet zonder twijfel dat een woninghuurovereenkomst elk jaar bij de verjaardag van het contract mag geïndexeerd worden aan de hand van de volgende formule:
Basishuur x nieuwe index
aanvangsindexcijfer
Specifiek voor Vlaanderen wordt er onder de term “aanvangsindex” het cijfer verstaan van de maand die voorafgaat aan de maand waarin het contract (of huurprijsherziening) in werking trad.
Voor Brussel is dit de maand voorafgaandelijk aan de maand van afsluiting.
Voor de woninghuur betreffende de hoofdverblijfplaats van de huurders werden er zowel in Brussel als in Vlaanderen in het najaar van 2022 noodwetteksten aangenomen ter beperking van de mogelijkheid om te indexeren.
Reden daarvoor was dat huurders van slecht geïsoleerde woningen tweemaal het slachtoffer van de rekening zouden zijn ten gevolge van de hoge indexatie en de stijgende energieprijzen.
1. Welke beperkingen waren er opgelegd?
Zowel voor Vlaanderen als voor Brussel mocht er voor de woningen die slechter scoorden op vlak van energie geen volledige indexatie aangerekend worden.
In Vlaanderen was er een beperking tot 50% voor een D-label en geen indexatie vanaf een E-label (of wanneer er geen EPC was).
Voor Brussel was er een beperking tot 50% voor een E-label en geen indexatie vanaf een F-label (en eveneens wanneer er geen EPB-certificaat was). Belangrijke voorwaarde om in Brussel tot indexatie te mogen overgaan was (en is nog steeds) dat naast het voorhanden zijn van een EPB-certificaat, de huurovereenkomst ook moest geregistreerd zijn.
Voor meer uitleg over de noodmaatregelen verwijzen wij naar ons vorig artikel.
2. Is een volledige indexatie vandaag opnieuw mogelijk in Vlaanderen en Brussel?
2.1 Vlaanderen
In Vlaanderen is er niets veranderd voor de woningen die reeds goed scoorden op het vlak van EPC (alles boven D). Voor de “slecht” scorende woningen kan er sinds 1 oktober 2023 wel weer geïndexeerd worden, maar moet er wel een correctiefactor toegepast worden.
Belangrijk is om te weten dat de toepassing van deze correctiefactor niet in de tijd beperkt is. Zolang het contract dan ook loopt (want contracten afgesloten na 1 oktober 2022 vallen niet onder deze regelgeving!), blijft de correctiefactor van toepassing. De enige manier om van deze beperking af te geraken en de indexatie volledig te kunnen doorrekenen is dus een beter scorend EPC te verkrijgen.
Om te weten met welke correctiefactor u moet rekening houden, moet er een onderscheid gemaakt worden tussen de contracten die verjaren in de periode tussen 01/01 en 30/09 en de contracten die verjaren tussen 1/10 en 31/12. Het tweede onderscheid dat moet gemaakt worden is of er een EPC D is of een EPC vanaf E (of geen EPC).
Afhankelijk van het geval waarin uw contract zich bevindt moet u met de volgende (vereenvoudigde) correctiefactor rekening houden:
Verjaring tussen 01/01 en 30/09:
- EPC D: 50% x ((index 2022 + index 2023) / index 2023 )
- EPC vanaf E of geen EPC: Index 2022/index 2023
Verjaring tussen 1/10 en 31/12:
- EPC D: 50% x [ (index 2021 + index 2022) / index 2022]
- EPC vanaf E of geen EPC: Index 2021/index 2022
Deze correctiefactor moet u met het bedrag dat u bij een normale indexatie had kunnen bekomen vermenigvuldigen.
2.2 Brussel
In Brussel ligt er op heden een voorstel van ordonnantie (tot wijziging van de Brusselse huisvestingscode) voor om eveneens correctiefactoren in te voeren. Dit was immers niet bij de noodmaatregelen voorzien. Dit voorstel is bij de redactie van dit artikel nog niet goedgekeurd en kan mogelijk nog wijzigingen ondergaan.
Deze heeft als doel te voorkomen dat verhuurders alsnog een ‘dubbele’ indexatie zouden kunnen doorvoeren.
Daarin wordt voorgesteld dat om voor de berekening van de huurprijsindexering verschillende correctiefactoren van toepassing te maken vanaf 14 oktober 2023 en dit voor huurovereenkomsten die gesloten werden vóór 14 oktober 2022 en die een EPB-certificaat E, F of G hebben.
Ook in Brussel zal de verjaardag van het contract een invloed hebben op de correctiefactor. De volgende correctiefactoren zijn in dat voorstel opgenomen:
Verjaardag tussen 1/01 en 13/10:
- EPB-certificaat E: 50% x ((indexcijfer 2022 + indexcijfer 2023) / indexcijfer 2023 )
- EPB-certificaat vanaf F: Index 2022/index 2023
Verjaardag tussen 14/10 en 31/12:
- EPB-certificaat E: 50% x ((indexcijfer 2021 + indexcijfer 2022) / indexcijfer 2022 )
- EPB-certificaat vanaf F: Index 2021/index 2022
De bekomen correctiefactor moet u dan eveneens vermenigvuldigen met het normale indexcijfer.
Opgelet, in Brussel zal u dus niet kunnen indexeren als er geen EPB-certificaat is (en als het contract niet geregistreerd is). Normaal zal aan deze voorwaarden niet geraakt worden en blijven deze dan ook van toepassing.
3. Besluit
Er wordt wat extra rekenwerk gevraagd van de verhuurders (en beheerders van panden).
Om het een beetje gemakkelijker te maken, geven we u het volgende stappenplan:
- Reken de normale indexatie uit (zonder enige beperking -> dit kan nog altijd via de huurcalculator));
- Gebruik vervolgens bovenstaande tabel om de correctiefactor uit te rekenen (of gebruik in Vlaanderen de tool van de Vlaamse overheid);
- Vermenigvuldig beide getallen met elkaar en u heeft het nieuwe huurbedrag.
Weet dat u steeds de indexatie kan versoepelen, maar niet verstrengen (zie hierover ons eerder verschenen artikel)
Ulrike Beuselinck
