Op 1 november 2023 is een nieuw pachtdecreet in Vlaanderen in werking getreden. Dit decreet integreert zowel de bepalingen inzake pacht zoals verankerd in de pachtwet als in de wet van 4 november 1969 tot beperking van de pachtprijzen.
Het bevat ook heel wat vernieuwingen die als doel hebben eigenaars meer flexibiliteit te geven en de rechten van de pachters te garanderen. Het nieuwe decreet moet jonge pachters eveneens meer kansen geven.
We lichten hieronder de belangrijkste wijzigingen toe die dit pachtdecreet ons brengt.
1. Een schriftelijke pachtovereenkomst is verplicht
Deze verplichting bestond reeds sinds 1969. Er was echter geen sanctie voorzien waardoor op de dag van vandaag nog veel pachtovereenkomsten mondeling worden overeengekomen.
Het nieuwe pachtdecreet werkt de verplichting om een schriftelijke pachtovereenkomst op te stellen, verder uit. Dit gebeurt enerzijds door de integratie in het decreet van de vermeldingen die verplicht in de pachtovereenkomst op te nemen zijn, en anderzijds door de mogelijkheid om via de rechter af te dwingen dat een schriftelijke pachtovereenkomst wordt opgesteld, en dit alles zowel voor bestaande als voor nieuwe pachtovereenkomsten.
Het decreet voorziet eveneens in een sanctiemogelijkheid voor de onwillige partij. Indien de pachter niet meewerkt, kan de rechter de pacht ontbinden. Indien de verpachter niet meewerkt, kan de rechter de pacht hernieuwen in het voordeel van de pachter.
De plaatsbeschrijving is niet langer facultatief en wordt nu een verplicht onderdeel van de pachtovereenkomst.
De mogelijkheid om de pacht te voldoen in natura of met diensten is expliciet uitgesloten.
2. De duur van de pachtovereenkomst
Het nieuwe pachtdecreet maakt nog steeds gebruik van looptijden van 9 jaar.
Langere pachten worden echter aantrekkelijk gemaakt doordat in de pachtovereenkomst schriftelijk voorzien kan worden dat na een pacht van 18 jaar de eigenaar de grond pachtvrij kan verkopen en dit bovendien voor elke volgende negenjarige periode. In de oude pachtwet was dit slechts eenmalig mogelijk op het einde van de eerste pachtperiode van 27 jaar. Indien er geen opzeg wordt gegeven, wordt de overeenkomst stilzwijgend verlengd voor negen jaar.
Het voorkooprecht van de pachter blijft in het nieuwe decreet overeind.
3. De pachtprijs
De wet van 4 november 1969 tot beperking van de pachtprijzen blijft van toepassing maar wordt mee geïntegreerd in het nieuwe pachtdecreet zodat er één overzichtelijk decreet is. Deze wet bepaalt de maximale toegelaten prijzen voor de pacht van landbouwgronden en in pacht gegeven landbouwgebouwen.
De pachtprijs blijft op die manier gerelateerd aan de landbouwrendabiliteit en wordt losgekoppeld van speculatieve waarde die soms aan landbouwgronden wordt toegekend.
De maximale pachtprijs stemt overeen met het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van het verpachte goed, vermenigvuldigd met de pachtprijzencoëfficiënt die om de drie jaar per provincie en per landbouwstreek wordt bepaald door de Vlaamse pachtprijzencommissie.
De pachtprijzencommissies zullen voortaan worden samengesteld conform de bepalingen neergelegd in het pachtdecreet.
Het Vlaams pachtobservatorium is een nieuw platform dat het overleg tussen de organisaties van de eigenaars en de pachters aangaande de vaststelling van de pachtprijzen moet faciliteren. Zij heeft eveneens als opdracht om beslissingen van de pachtprijzencommissie voor te bereiden, de evolutie van de grondprijzen op te volgen en de toepassing van de pachtwetgeving te bespreken.
4. De veilige koper
Het nieuwe pachtdecreet voert de rechtsfiguur in van een “veilige koper”. Dit werd in het leven geroepen om de eigenaar meer zeggenschap te geven over zijn grond.
Overeenkomstig de oude pachtwet kan de pachter zijn recht van voorkoop uitoefenen, maar hij kan dit recht ook overdragen aan een derde, zonder dat de verpachter zich hiertegen kan verzetten.
Met de nieuwe figuur van een “veilige koper” voorziet het pachtdecreet hierop een uitzondering, namelijk op voorwaarde dat de verpachter een kandidaat-koper heeft die schriftelijk aan de pachter verklaart dat
- de pachter onder dezelfde voorwaarden mag blijven pachten, en
- dat hijzelf het pachtgoed niet zal opeisen gedurende minstens 18 jaar.
De pachter geniet in dat geval van een pachtvernieuwing. Het voorkooprecht van de pachter blijft aldus onaangeroerd.
5. Bijkomende opzeggingsmogelijkheden
Het Vlaams pachtdecreet verankert bijkomende opzeggingsmogelijkheden van de pachtovereenkomst, namelijk voor bebossing en natuurrealisatie en voor pachters die de wettelijke pensioenleeftijd bereiken.
5.1 Opzegging voor bebossing en natuurrealisatie
Particulieren en overheden krijgen een uitgebreide opzeggingsmogelijkheid om ‘op ieder ogenblik’ de pacht op te zeggen in groene bestemmingen en habitatrichtlijngebied om er bos of natuur te creëren. Overheden hadden deze mogelijkheid al onder de oude pachtwet op basis van de bestaande opzeggingsmogelijkheid voor doeleinden van algemeen belang, weliswaar ‘bij het verstrijken van elke pachtperiode’.
Bovendien komt er ook een bijkomende opzegmogelijkheid voor gemeenten om ‘op ieder ogenblik’ op te zeggen voor de realisatie van bos en natuur.
Ter compensatie wordt de “leefbaarheidstoets” ingevoerd die de pachter beschermt. De rechter zal de geldigverklaring van de opzeg immers moeten weigeren als de leefbaarheid van de bestaande bedrijfsvoering van de pachter ernstig zou worden verstoord.
5.2 De pachter bereikt de wettelijke pensioenleeftijd
In de vroegere pachtwet kon de pacht eveneens opgezegd worden van een gepensioneerde pachter wanneer deze geen opvolger had. Dit met het oog op eigen exploitatie of met de bedoeling om opnieuw te verpachten of te vervreemden aan een leefbaar landbouwbedrijf. Bijkomende voorwaarde is wel dat de pachter niet enkel de pensioenleeftijd heeft bereikt maar ook effectief een rustpensioen ontvangt.
Met het nieuwe pachtdecreet geldt een weerlegbaar vermoeden met betrekking tot het ontvangen van een pensioen. De “veronderstelde gepensioneerde” pachter heeft vervolgens een termijn van 60 dagen om te bewijzen dat hij nog steeds bedrijvig is, dat hij geen pensioen geniet of hij een bevoorrecht familielid heeft aangeduid als opvolger. Indien hij dit bewijs niet kan leveren, wordt hij geacht een pensioen te genieten en is deze opzeg mogelijk. In deze situatie verliest de pachter eveneens zijn voorkooprecht.
6. Transparantie voor de eigenaar
Het nieuwe decreet roept een online loket in het leven waar de eigenaars in de toekomst zullen kunnen nagaan wie hun eigendom heeft aangegeven in de verzamelaanvraag, de jaarlijkse perceelsaangifte bij het Departement Landbouw en Visserij.
Tot op vandaag was het niet steeds duidelijk voor eigenaars wie hun grond bewerkte aangezien onder bepaalde voorwaarden aan onderpacht of seizoenpacht werd gedaan.
7. Overlijden van de verpachter
Met de inwerkingtreding van het nieuwe pachtdecreet wordt tevens de verplichting geïntroduceerd om de pachter in kennis te stellen van het overlijden van de verpachter.
Dat mag evident lijken maar in de praktijk kwam het vaak voor dat de pachter niet op de hoogte was van het overlijden van de verpachter en de pacht bleef betalen aan een overleden verpachter, of dat er een situatie ontstond waarbij de pacht niet meer betaald kon worden.
8. Moderniseringen
De pachter kan overeenkomstig het nieuwe decreet zijn gronden exploiteren via een eigen vennootschap. Voorts worden gehuwden en samenwonenden gelijkgeschakeld en de tekst is ook genderneutraal gemaakt.
Het decreet treedt in werking op 1 november 2023. Het decreet is zowel van toepassing op overeenkomsten die werden gesloten voor de datum van de inwerkingtreding van het decreet als op nieuwe overeenkomsten.
Charlotte Sterckx
Ulrike Beuselinck
