Par un arrêt du 20 avril 2012, la Cour de cassation a rappelé certains principes concernant la transmission des accessoires en cas de vente d’un immeuble et, notamment, le maintien d’un droit d’action du vendeur d’un immeuble à l’encontre de ses propres co-contractants en charge de la construction dudit immeuble.
Suivant l’article 1615 du Code civil, l’obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel (sauf convention contraire puisque cette disposition n’est pas impérative).
La Cour de Cassation s’est récemment prononcée sur la portée de cet article dans le cadre d’une affaire concernant la vente d’un immeuble dont la construction empiétait sur le fonds des voisins. Les voisins avaient cité en justice l’acquéreur de l’immeuble litigieux, lequel avait appelé le vendeur de l’immeuble en garantie. Dans la mesure où le litige concernait la construction dudit immeuble, celui-ci avait lui-même actionné la garantie à l’encontre de son architecte et son géomètre, responsables de la construction litigieuse.
Devant la Cour d’appel de Bruxelles, l’architecte et le géomètre ont, pour leur défense, invoqué l’irrecevabilité de la demande en garantie du vendeur en soulignant que ce dernier avait transmis à l’acheteur tous les accessoires de la vente par application de l’article 1615 du Code civil. Dès lors, ils estimaient que le vendeur n’avait plus qualité pour former un recours à leur encontre, ce droit d’action ayant été transféré à l’acheteur.
La Cour d’appel de Bruxelles a fait droit à ce raisonnement. Elle a en effet estimé que, par la vente de l’immeuble, le vendeur avait transmis à l’acheteur tous les accessoires de la vente, en ce compris ses recours contre ses co-contractants (l’architecte et le géomètre), perdant ainsi la qualité requise pour agir en intervention et garantie à leur encontre sur une base contractuelle. La Cour a dès lors déclaré la demande du vendeur irrecevable.
Le vendeur a formé un pourvoi en cassation contre de cet arrêt. Il formulait trois griefs à l’encontre de l’arrêt. Au titre du premier grief, il faisait valoir qu’en concluant à l’irrecevabilité de sa demande par application de l’article 1615 du Code civil, l’arrêt avait en réalité statué sur une question de fond (et non de recevabilité). Au titre du second grief, il argumentait que l’acheteur ne peut exercer à l’égard des tiers que les droits dérivés de son titre de propriété et qu’en l’espèce ce dernier ne lui accordait aucun recours contre l’architecte et le géomètre. Toujours, selon le vendeur, le recours contre ces intervenants n’est pas inhérent au bien vendu et ne peut donc être transmis à l’acheteur en l’absence d’une disposition contractuelle explicite en ce sens. En tout état de cause, soutenait-il encore, même si l’on devait considérer le recours contre l’architecte et le géomètre comme un accessoire de la vente, il faudrait nécessairement conclure que le vendeur ne perd pas le droit de l’exercer s’il présente pour lui un intérêt direct et certain, ce qui était le cas en l’espèce, comme l’avait d’ailleurs relevé la Cour d’appel. Enfin, le troisième grief formulé par le vendeur se fondait sur l’article 1165 du Code civil suivant lequel les conventions n’ont pas d’effets à l’égard des tiers : l’architecte et l’entrepreneur en tirant argument de l’article 1615 du Code civil, se prévalaient en réalité des effets du contrat de vente alors qu’en tant que tiers à cette opération, ils pouvaient tout au plus se prévaloir de sa seule existence.
La Cour de cassation a fait droit au pourvoi du vendeur. Après avoir rappelé le prescrit de l’article 1615 du Code civil, elle a énoncé le principe suivant lequel la transmission des droits étroitement liés au bien vendu s’opère en raison de l’intérêt qu’ils représentent pour l’acheteur. Par conséquent, l’article 1615 du Code civil n’exclut pas que le vendeur puisse exercer ces droits quand leur exercice conserve pour lui un intérêt.
Donc, suivant la Cour de cassation, dès lors que la Cour d’appel avait expressément reconnu l’intérêt du vendeur à former un recours en garantie contre l’architecte et le géomètre, elle ne pouvait pas sans contradiction tirer argument de l’article 1615 du Code civil pour conclure à l’irrecevabilité de la demande du vendeur au motif qu’il avait cédé son recours à l’acheteur.
La Cour n’a pas statué sur le troisième grief (art. 1165 du Code civil) vu que les autres griefs suffisaient à justifier la cassation.
Dès lors, le transfert des droits et garanties tel qu’édicté par l’article 1615 du Code civil doit être examiné au regard de l’intérêt des parties. La Cour de cassation estime que le vendeur reste recevable à agir contre des tiers s’il a conservé un intérêt à agir en garantie, ce qui sera le cas s’il a été cité en garantie par son propre acheteur. Il en résulte que dans le cadre d’une vente, certaines actions se transmettent donc sans priver le cédant de l’exercer.
A noter que la question ne se pose bien évidemment pas dans l’hypothèse de la vente d’une société immobilière puisque, dans ce cas, ce sont les actions de la société qui constituent l’objet de la vente et non l’immeuble sous-jacent.
