Sinds 1 juli 2022 is een nieuwe antiwitwasreglement voor vastgoedmakelaars in werking getreden.
Dit nieuw reglement heft het voormalige antiwitwasreglement van 2013 op. Het voert niet veel nieuwe zaken in maar geeft een duidelijker beeld van de wijze waarop vastgoedmakelaars moeten voldoen aan de verplichtingen uit de antiwitwaswet van 2017.
1. Toepassingsgebied
In tegenstelling tot de vorige versie, heeft de nieuwe versie van het reglement een beperkt toepassingsgebied. Bemiddelaars en rentmeesters vallen onder het toepassingsgebied van dit reglement maar syndici daarentegen blijven uitgesloten.
De bemiddelaars zijn vastgoedmakelaars die voor rekening van derden bijstand verlenen in het kader van een overeenkomst tot aankoop, verkoop, verhuur, ruil, overdracht van onroerende goederen, onroerende rechten of handelsfondsen.
Rentmeesters zijn zelf vastgoedmakelaars die voor rekening van derden beheersactiviteiten ontwikkelen m.b.t. onroerende goederen of onroerende rechten anders dan activiteiten van een syndicus.
De bepalingen van de witwaswet van 2017 en het antiwitwasreglement van 2022 zijn van toepassing op personen waarmee de vastgoedmakelaar een contract afsluit in het kader van:
- een bemiddeling met het oog op de verkoop, aankoop, ruil, verhuring of overdracht van onroerende goederen, onroerende rechten of handelsfondsen (klantencontrole is dus vereist van de kopers, huurders, overnemers handelsfonds, … enz.) of
- het beheer van onroerende goederen of van onroerende rechten, andere dan de activiteit als syndicus.
Klantencontrole is eveneens vereist op personen die door de bemiddeling van een vastgoedmakelaar een overeenkomst sluiten met betrekking tot één van de voormelde doelen zonder dat zij hiervoor een rechtstreekse overeenkomst afsluiten met de vastgoedmakelaar (kopers, huurders, overnemers van een handelsfonds, …).
Als een cliënt in onverdeeldheid gaat, moet elke eigenaar in onverdeeldheid gecontroleerd worden.
Belangrijke toevoeging van het nieuwe antiwitwasreglement betreft het vermoeden dat wanneer u als vastgoedmakelaar op een correcte manier gebruik maakt van de antiwitwastools van het BIV (www.antiwitwas.be), u voldoet aan de verplichtingen terzake.
2. Waar moeten vastgoedmakelaars zich aan houden?
Als vastgoedmakelaar heeft u allerlei witwasverplichtingen opgelegd door de witwaswet.
Om dit doel te bereiken zijn er allerlei procedures en tools die u kan gebruiken. Zo moet u rekening houden met algemene waakzaamheidsverplichtingen, de waakzaamheid ten aanzien van cliënten, de risicobeoordelingsplichten en de verhoogde waakzaamheid.
2.1 Waakzaamheidsverplichtingen
Het reglement gaat dieper in op een aantal aspecten met betrekking tot de waakzaamheidsverplichtingen.
Deze waakzaamheid betreft meer bepaald de identificatie en verificatie van de identiteit, de identificatie van de kenmerken van de cliënt en het doel en de aard van de zakelijke relatie of de voorgenomen occasionele verplichting.
Het reglement biedt meer duidelijkheid over het specifieke tijdstip waarop de vastgoedmakelaar deze waakzaamheidsverplichtingen moet vervullen, namelijk:
- ten opzichte van zijn eigen cliënten (de perso(o)n(en) met wie hij een bemiddelingsovereenkomst van vastgoedmakelaar of beheersovereenkomst van rentmeester aangaat): vooraleer de overeenkomst aan te gaan;
- ten opzichte van de kopers, huurders, overnemers van een handelsfonds … etc, namelijk de contracterende partij(en) en de voorgenomen verrichting: vooraleer er rechtshandelingen worden verricht die de sluiting van deze verrichting mogelijk maken, zoals een compromis of een verkoop- of aankoopbelofte.
Wanneer de vastgoedmakelaar deze waakzaamheidsmaatregelen niet kan nemen of wanneer de persoon in kwestie of een lasthebber of een uiteindelijke begunstigde voorkomt op de lijst van de FOD Financiën van personen of entiteiten op wie bevriezingsmaatregelen van toepassing zijn, dan kan hij ten opzichte van zijn eigen cliënt zijn taak niet verder zetten en ten opzichte van de contracterende partij(en) kan de voorgenomen verrichting niet doorgaan.
Daarnaast moet de vastgoedmakelaar zelf overwegen of het opportuun is om de Cel voor Financiële Informatieverwerking (CFI) te informeren.
Wanneer meerdere vastgoedmakelaars in dezelfde verrichting tussenkomen, kunnen zij overeenkomen dat één van hen namens de anderen alle of een deel van deze waakzaamheidsverplichtingen zal uitvoeren. Echter, als vastgoedmakelaar zal men de eigen contractant(en) wel nog steeds moeten doorlichten.
2.2 Bijkomende hoogrisicofactoren in verband met de cliënt en de verrichtingen
Daarnaast definieert het reglement de hoogrisicofactoren die gelden ten aanzien van cliënten (natuurlijke personen en rechtspersonen) alsook in verband met verrichtingen (atypische verrichtingen).
Het reglement voegt bijkomende hoogrisicofactoren toe aan de lijst die voorkomt in bijlage 3 van de witwaswet van 2017.
2.3 Beperking van betaling in contanten
Het reglement behandelt ook de beperking van betalingen in contacten.
De verkoopovereenkomst moet het nummer van de financiële rekening vermelden waarvan het voorschot en/of de prijs betaald zal worden alsook de identiteit van de houder(s) ervan. Stel dat u als vastgoedmakelaar niet beschikt over deze gegevens, dan vraagt u een verklaring van de partijen, waarin dit nummer vermeld wordt. Is het niet de koper zelf die vanuit zijn rekeningnummer betaalt, dan moet aangegeven worden op welke wijze de koopprijs gefinancierd zal worden.
Tip! U doet er als vastgoedmakelaar goed aan om telkens na te gaan of de betalingen wel degelijk van de aangegeven rekening(en) afkomstig zijn.
3. Besluit
Het nieuwe reglement voert niet veel nieuwe spelregels in, maar gaat dieper in op de bestaande verplichtingen zodat meer duidelijkheid geboden wordt.
Belangrijke toevoeging is dat wanneer u als vastgoedmakelaar de antiwitwastool van het BIV gebruikt, het wettelijke vermoeden bestaat dat u daarmee aan de verplichtingen voldaan heeft.
Tracy Enta - Senior Associate
