Ingevolge meerdere veroordelingen door het Europees Hof van Justitie heeft België de wetgeving inzake de belasting van buitenlands onroerend goed recent gewijzigd.
Het doel is buitenlands onroerend goed van Belgische rijksinwoners op dezelfde manier te belasten als Belgisch onroerend goed, op basis van een kadastraal inkomen.
Voor de implementatie zal de bevoegde dienst binnen de FOD Financiën een kadastraal inkomen vaststellen voor buitenlands onroerend goed van Belgische rijksinwoners tegen maart 2022 en contact opnemen met de belastingplichtigen voor het verzamelen van de nodige informatie.
Door de belasting van buitenlands onroerend goed op basis van het kadastraal inkomen zal de totale belastingdruk voor de belastingplichtige in de regel dalen.
Wij geven u een overzicht van de wijzigingen en een stand van zaken!
Huidige situatie – verschillende behandeling van Belgisch en buitenlands onroerend goed
Belgisch onroerend goed van Belgische rijksinwoners wordt in principe belast op basis van:
- het kadastraal inkomen, geïndexeerd en verhoogd met 40% voor niet-verhuurde onroerende goederen;
- het kadastraal inkomen, geïndexeerd en verhoogd met 40% voor aan natuurlijke personen verhuurde onroerende goederen zonder beroepsmatig gebruik; en
- de reële brutohuur voor aan natuurlijke personen of rechtspersonen (vennootschappen) verhuurde onroerende goederen voor beroepsmatig gebruik.
Buitenlands onroerend goed van Belgische rijksinwoners wordt – op basis van de “oude” wetgeving – in principe belast op basis van:
- de brutohuurwaarde, i.e. het fictief huurinkomen dat kan worden ontvangen bij verhuur, voor niet-verhuurde onroerende goederen;
- de reële brutohuur voor aan natuurlijke personen verhuurde onroerende goederen zonder beroepsmatig gebruik; en
- de reële brutohuur voor aan natuurlijke personen of rechtspersonen (vennootschappen) verhuurde onroerende goederen voor beroepsmatig gebruik.
Voorbeelden:
Een Belgisch echtpaar is eigenaar van een Belgische vakantiewoning die niet wordt verhuurd. Het onroerend inkomen wordt bepaald op basis van het kadastraal inkomen.
Een Belgisch echtpaar is eigenaar van een Franse vakantiewoning die niet wordt verhuurd. Het onroerend inkomen wordt bepaald op basis van de brutohuurwaarde.
Een Belgisch rijksinwoner is eigenaar van een appartement in Brussel dat wordt verhuurd aan een particulier als woning. Het onroerend inkomen wordt bepaald op basis van het kadastraal inkomen.
Een Belgisch rijksinwoner is eigenaar van een appartement in Amsterdam dat wordt verhuurd aan een particulier als woning. Het onroerend inkomen wordt bepaald op basis van de reële brutohuur.
Zoals blijkt uit deze voorbeelden, werd buitenlands onroerend goed niet op dezelfde manier belast als Belgisch onroerend goed. Het gebruik van een andere berekeningsbasis voor het bepalen van het belastbaar inkomen van Belgische en buitenlandse onroerende goederen schendt het Europees recht.
Nieuwe wetgeving – gelijke behandeling op basis van kadastraal inkomen
De nieuwe wetgeving beoogt een gelijke behandeling. De berekeningsbasis voor inkomsten van Belgische onroerende goederen, i.e. het kadastraal inkomen, wordt ook de basis voor de berekening van inkomsten van buitenlandse onroerende goederen. Wanneer een onroerend goed niet verhuurd wordt of verhuurd wordt aan een natuurlijke persoon die het niet beroepsmatig gebruikt, zal de belastbare basis in de toekomst worden bepaald op basis van het kadastraal inkomen.
In de regel zal het kadastraal inkomen (zelfs na indexatie en verhoging met 40%) lager liggen dan de brutohuurwaarde of de reële brutohuur. De wetswijziging zal bijgevolg in principe voordelig zijn voor de belastingplichtige.
Dubbelbelastingverdrag
Indien België een dubbelbelastingverdrag heeft afgesloten met het land waarin het onroerend goed is gelegen, is het inkomen van het onroerend goed in België vrijgesteld van belasting met progressievoorbehoud.
België heeft dergelijke dubbelbelastingverdragen afgesloten met o.a. Nederland, Frankrijk, Spanje, Portugal en Italië.
Het inkomen is weliswaar vrijgesteld, maar het progressievoorbehoud zorgt wel voor een “opduweffect” van de tarieven van toepassing op andere, in België progressief belastbare inkomsten van de Belgische rijksinwoner (vb. bezoldiging of pensioen). Bijgevolg zal een verlaging van de berekeningsbasis van buitenlands onroerend inkomen op basis van het kadastraal inkomen in principe een positief effect hebben op de totaal verschuldigde belasting.
Vaststelling van kadastraal inkomen voor buitenlands onroerend goed
Voor de implementatie van de nieuwe wetgeving dient, zoals voor Belgisch onroerend goed, een kadastraal inkomen te worden bepaald voor buitenlands onroerend goed van Belgische rijksinwoners. De Administratie Opmetingen en Waarderingen zal het kadastraal inkomen vaststellen.
Het kadastraal inkomen is een fictief inkomen gelijk aan de gemiddelde jaarlijkse normale netto-huurwaarde van een onroerend goed op het referentietijdstip, i.e. (nog steeds) 1 januari 1975.
Bij gebrek aan de huurwaarde of normale verkoopwaarde in 1975, zal het kadastraal inkomen van buitenlands onroerend goed worden bepaald op basis van de actuele normale verkoopwaarde. Op de actuele normale verkoopwaarde zal een correctiefactor worden toegepast (voor 2020: 15,036), te vermenigvuldigen met een fictief rendement van 5,3%, om de verkoopwaarde in 1975 te bekomen.
Voorbeeld: Een Belgische rijksinwoner heeft in 2020 een woning in Frankrijk gekocht voor € 250.000. Het kadastraal inkomen zal € 881 bedragen (i.e.
€ 250.000 / 15,036 x 5,3%).
Eigenaar van buitenlands onroerend goed van vóór 1 januari 2021 – actie?!
Een belastingplichtige die al eigenaar was van buitenlands onroerend goed vóór 1 januari 2021 moet in principe spontaan de nodige informatie verstrekken voor de vaststelling van het kadastraal inkomen aan de Administratie Opmetingen en Waarderingen, uiterlijk op 31 december 2021, via een inlichtingenformulier op de website of via MyMinFin.
De Administratie Opmetingen en Waarderingen zal in principe contact opnemen met de belastingplichtigen die in voorgaande jaren buitenlandse onroerende inkomsten hebben opgenomen in de aangifte.
Een belastingplichtige die buitenlands onroerend goed heeft aangekocht in 2020 (dat bijgevolg niet was opgenomen in de aangifte van voorgaande jaren), zal spontaan een inlichtingenformulier moeten indienen.
Minstens zal volgende informatie moeten worden verstrekt:
- Korte beschrijving van het buitenlands onroerend goed;
- Ligging (land en adres); en
- Normale verkoopwaarde. Indien de normale verkoopwaarde niet gekend is, moet de aankoopprijs en het jaar van verwerving worden opgegeven en, desgevallend, de verbouwingskosten en het jaar van verbouwing.
Verkrijging of vervreemding buitenlands onroerend goed vanaf 1 januari 2021 – actie!
Indien een Belgisch rijksinwoner buitenlands onroerend goed aankoopt, verkoopt of zakelijke rechten verkrijgt op een andere wijze (vb. uit een nalatenschap) vanaf 1 januari 2021, zal spontaan een inlichtingenformulier moeten worden ingediend, in principe binnen de vier maanden.
Voor buitenlands onroerend goed verkregen of vervreemd tussen 1 januari 2021 en 25 februari 2021 wordt deze termijn verlengd tot 30 juni 2021. Deze termijn is korter dan voor buitenlands onroerend goed aangehouden vóór 1 januari 2021.
Bezwaar tegen vastgesteld kadastraal inkomen
Het vastgesteld kadastraal inkomen zal ter kennis worden gebracht aan de belastingplichtige door de Administratie Opmetingen en Waarderingen per aangetekende brief.
De belastingplichtige kan bezwaar indienen tegen het kadastraal inkomen binnen twee maanden na de kennisgeving. Het bezwaar moet een tegenvoorstel voor het kadastraal inkomen bevatten.
Wijzigingen aan onroerend goed - herschatting
Zoals voor Belgisch onroerend goed, is een herschatting van het kadastraal inkomen vereist bij vergroting, verbouwing en/of “aanzienlijke wijzigingen” aan het buitenlands onroerend goed.
De belastingplichtige moet de wijzigingen spontaan meedelen aan de Administratie Opmetingen en Waarderingen binnen dertig dagen na voltooiing van de werken / de ingebruikneming.
Titularissen van buitenlands onroerend goed
In dit artikel beperken we ons tot buitenlandse gebouwde onroerende goederen waarvan Belgische rijksinwoners-natuurlijke personen titularis zijn.
De titularis is de houder van zakelijke rechten van een onroerend goed, zijnde de eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker.
Kaaimantaks
De verplichting tot informatieverstrekking geldt ook voor buitenlands onroerend goed aangehouden door juridische constructies geviseerd door de Kaaimantaks waarvan een Belgische rijksinwoner “oprichter” is (zoals gedefinieerd in de Kaaimantakswetgeving). In dit geval dient de Belgische rijksinwoner-oprichter het onroerend inkomen aan te geven in zijn aangifte en de nodige informatie te verstrekken voor de vaststelling van een kadastraal inkomen van het onroerend goed.
Voorbeeld: Een BVI vennootschap is opgericht door een Belgisch rijksinwoner en houdt vastgoed aan op de BVI. De vennootschap is een juridische constructie op basis van de Kaaimantakswetgeving. Het onroerend inkomen van het onroerend goed dient te worden opgenomen in de aangifte van de Belgische rijksinwoner-oprichter. De Belgische rijksinwoner-oprichter dient te voldoen aan de informatieverplichtingen.
Automatische uitwisseling van inlichtingen - Bijstandsrichtlijn
Op basis van automatische uitwisseling van inlichtingen ingevolge de Europese Bijstandsrichtlijn, verkrijgt België informatie over (de waarde van) Europese onroerende goederen van Belgische rijksinwoners.
Sancties
In geval van niet-naleving van de informatieverplichtingen kan een administratieve boete van € 250 tot € 3.000 worden opgelegd. De schaal van de boetes en toepassingsmodaliteiten zullen worden vastgesteld bij Koninklijk Besluit.
Inwerkingtreding
De nieuwe wetgeving is in werking getreden op 1 januari 2021. De wijzigingen in de personenbelasting zijn in principe van toepassing vanaf aanslagjaar 2022 (inkomstenjaar 2021).
De Administratie van Waarderingen en Opmetingen verwacht tegen maart 2022 een kadastraal inkomen te hebben vastgesteld voor alle buitenlandse onroerende goederen van Belgische rijksinwoners.
Eindelijk gelijke behandeling van inkomsten van buitenlands onroerend goed!
De gelijke behandeling van onroerend inkomen van Belgisch en buitenlands onroerend goed door de belastingheffing over een (lager) kadastraal inkomen, zal Belgisch rijksinwoners met buitenlands onroerend goed in de regel een fiscaal voordeel opleveren.
Belgische rijksinwoners zouden in totaal zo’n 150.000 onroerende goederen aanhouden in het buitenland. De vaststelling van het kadastraal inkomen zal ongetwijfeld een huzarenstukje worden voor de Administratie Opmetingen en Waarderingen.
De eigenaars van in het buitenland gelegen onroerend goed kunnen alvast starten met het verzamelen van de nodige informatie.
Wij houden u op de hoogte van de verdere ontwikkelingen!
