Met de zesde staatshervorming werd de bevoegdheid inzake huur (waaronder ook pacht) overgeheveld naar de gewesten. Wallonië maakte gebruik van deze bevoegdheidsoverdracht en voerde met het decreet van 2 mei 2019 tot wijziging van verscheidene wetgevingen inzake pacht (BS 8 november 2019) heel wat wijzigingen door aan verscheidene bepalingen van de bestaande Pachtwet.
Deze wijzigingen zijn op 1 januari 2020 inwerking getreden.
Een beknopt overzicht:
1. Verduidelijkingen en moderniseringen
Inzake de seizoenpacht zoals vervat in artikel 2,2° Pachtwet wordt verduidelijkt dat de seizoenverpachter een landbouwer (“l’exploitant agricole”) dient te zijn. Dit vormt een verankering van de geldende rechtspraak en rechtsleer dienaangaande.
De wetgeving wordt aangepast aan moderne samenlevingsvormen en de hedendaagse verzendingstechnieken zoals een ondertekende en gedateerde e-mail of een aangetekende brief en dit naar analogie met de Code Wallon de l’Agriculture.
2. Verplicht geschreven pachtovereenkomst
Pachtovereenkomsten dienen voortaan verplicht schriftelijk te worden opgesteld. Er wordt een mechanisme voorzien zoals in het stelsel van de woninghuur waarbij de meest gerede partij de andere partij kan verplichten een schriftelijk contract op te stellen, aan te vullen of te ondertekenen. De overige mogelijkheden om het bestaan van een pachtovereenkomst aan te tonen blijven wel behouden.
3. Geen “eeuwigdurende” pachtovereenkomsten meer
Het decreet voorziet dat bij gebrek aan een opzegging de pachtovereenkomst verder loopt voor nieuwe periodes van negen jaar. Belangrijke wijziging daarbij is dat er slechts drie verlengingen mogelijk zijn na de initiële pachtperiode. Na de derde verlenging zal de pachtovereenkomst aldus een einde nemen.
Wordt de pachter na de derde verlenging echter op het pachtgoed gelaten, dan levert dit een stilzwijgende verlenging op en zal de pachtovereenkomst verder lopen van jaar tot jaar. Tijdens die periode van stilzwijgende verlenging kan er geen (bevoorrechte) pachtoverdracht meer plaatsvinden.
4. Nieuwe opzegmogelijkheid
Er wordt een bijkomende opzeggingsmogelijkheid ingevoerd. De pachtovereenkomst kan worden opgezegd om het pachtgoed te verkopen. Aan deze opzeggingsmogelijkheid zijn enkele strikte voorwaarden verbonden. De pachter behoudt wel zijn voorkooprecht.
5. Verfijning van de regels inzake de langlopende pacht
De regels inzake de langlopende pacht worden verfijnd. Na een periode van (minimum) 27 jaar kan de pachtovereenkomst nog eenmalig worden verlengd voor een periode van 9 jaar. Indien de pachter daarna nog op het pachtgoed wordt gelaten, zal de overeenkomst doorlopen van jaar tot jaar. De beperkte opzegmogelijkheden uit de bestaande regelgeving blijven behouden.
6. Aanpassing van de regels inzake de loopbaanpacht
De pachtwet is niet meer aangepast aan de inmiddels gewijzigde pensioenleeftijd. Met het decreet wordt ervoor gekozen de term “pensioenleeftijd” te gebruiken in plaats van een concreet cijfer. Hierdoor worden bijkomende wijzigingen vermeden indien de pensioenleeftijd in de toekomst opnieuw zou wijzigen.
7. Twee nieuwe figuren
Een eerste nieuwe figuur is de pachtovereenkomst van maximum 5 jaar. Deze overeenkomst kan slechts omwille van een beperkt aantal motieven worden gesloten zoals bv. ernstige ziekte van de verpachter-landbouwer of in afwachting van de aanwending van het pachtgoed in het kader van het algemeen belang door een openbaar bestuur of omwille van de studies van een afstammeling van de verpachter die daarna het bedrijf zal verderzetten. Bij gebrek aan tijdige opzegging of wanneer de pachter in het bezit wordt gelaten van het pachtgoed, zal de overeenkomst worden geacht te zijn aangegaan voor 9 jaar te rekenen vanaf het initiële aanvangspunt. Om te vermijden dat verpachters alleen nog maar via korte pachtcontracten willen werken, wordt bepaald dat binnen een periode van 18 jaar slechts 2 keer gebruik kan worden gemaakt van dergelijke overeenkomst voor een bepaald perceel.
De eindeloopbaanpacht vormt de tweede nieuwe figuur. Deze pachtovereenkomst dient om de periode tussen het einde van een reguliere pachtovereenkomst (lees: na de derde hernieuwing) en het bereiken van de pensioenleeftijd van de pachter te overbruggen. Bij het einde van deze overeenkomst zal de verpachter automatisch over het vrije genot beschikken van het pachtgoed zonder dat de pachter zich daar tegen kan verzetten.
De pachter beschikt tijdens de duur van deze overeenkomst niet meer over zijn voorkooprecht. Het is tevens niet toegelaten om het pachtgoed onder te verpachten of om de pacht over te dragen. Deze beperkingen zijn ingegeven om misbruiken te vermijden.
8. Wijzigingen aan artikel 8bis Pachtwet
Artikel 8bis Pachtwet handelt over de opzegmogelijkheid van de zogenaamde “pensioenpachter”. Met het decreet worden enkele broodnodige verduidelijkingen doorgevoerd. Zo wordt duidelijk gemaakt dat de pachter een aanverwant moet aanduiden die effectief de exploitatie zal verder zetten. Tevens wordt de inmiddels achterhaalde terminologie over de wetgeving en reglementering inzake de modernisering van de landbouwbedrijven vervangen door meer algemene begrippen. Openbare besturen worden dan weer ontheven van de plicht het pachtgoed persoonlijk uit te baten om de pacht te kunnen beëindigen.
9. Aanpassing van artikel 9 Pachtwet aan rechtspraak van het Grondwettelijk Hof
Een verpachter die eerder zijn landbouwexploitatie stopzette en verpachtte zal voortaan wel kunnen opzeggen voor persoonlijk gebruik maar enkel ten voordele van de bevoorrechte aanverwanten die niets te maken hadden met de eerdere beslissing om de landbouwexploitatie te verpachten. Met deze wijziging wordt de visie van het Grondwettelijk Hof (GwH 23 november 2017, nr. 133/2017) gevolgd die haaks op het standpunt van het Hof van Cassatie was komen te staan.
10. Belangrijke wijziging inzake de opzeggingsprocedure
De Waalse decreetgever maakt komaf met het complexe mechanisme inzake de geldigverklaring van een opzegging. De verpachter zal niet meer om de geldigverklaring van de opzegging moeten verzoeken bij de vrederechter. Het is nu de taak van de pachter om de opzegging en/of opzeggingsreden te betwisten binnen de 3 maanden vanaf de kennisgeving van de opzegging.
11. Andere wijzigingen
- Eigen (inschrijvings)regels voor de verpachting van goederen van openbare besturen.
- De mogelijkheid om bepaalde ecologische clausules in te lassen in de overeenkomst. Deze werden concreet vastgelegd in het besluit van de Waals Regering van 20 juni 2019. De clausules kunnen betrekking hebben op (1) het behoud of onderhoud van bepaalde topografische elementen of het verbod op de verwijdering/wijziging ervan (2) het bestrijden van natuurlijke risico’s eigen aan de helling van een perceel of (3) de instandhouding van het goed of omgeving ervan of het bereiken van bepaalde doelstellingen uit het Waals Wetboek van Landbouw. Opmerkelijk is dat deze laatste categorie clausules enkel kunnen worden voorzien indien de verpachter een openbaar bestuur of daaraan gelijkgestelde is.
- Voortaan zullen cultuurcontracten en ruilpachten op voorhand aan de verpachter moeten worden meegedeeld. De verpachter kan zich daartegen verzetten omwille van bepaalde redenen via een procedure voor de vrederechter. Tevens voorziet het decreet in een uitdrukkelijke ontbindingsgrond indien sprake is van een onderpacht of pachtoverdracht waarvoor geen schriftelijke toestemming werd bekomen.
- Er wordt nu expliciet voorzien dat de pachter die een rust- of overlevingspensioen geniet en geen opvolger kan aanduiden zijn voorkooprecht verliest.
De nieuwe regels zijn van toepassing op pachtcontracten gesloten vanaf 1 januari 2020. Lopende mondelinge pachtovereenkomsten kunnen in onderling overleg worden omgezet in een nieuwe loopbaanpacht of pacht van lange duur. De lopende mondelinge pachtovereenkomsten die niet voor 1 januari 2025 worden omgezet in een schriftelijke overeenkomst, zullen worden beschouwd als een pachtovereenkomst dewelke een derde negenjarige pachtperiode is ingegaan op 1 januari 2020. In afwijking hiervan bestaat de mogelijkheid om aan te tonen dat een mondelinge pacht werd gesloten of een gewone pachtoverdracht heeft plaatsgevonden minder dan 18 jaar voor de inwerkingtreding van het decreet. De pacht zal in dat geval kunnen worden verdergezet voor een periode van maximum 36 jaar.
In Wallonië is men er in geslaagd de (vaak) tegengestelde belangen van pachters en verpachters enigszins te verzoenen.
Ook in Vlaanderen is het nog steeds de bedoeling om de pachtwetgeving te wijzigen om de toegang tot landbouwgrond te bevorderen. In het Vlaams Regeerakkoord werden al enkele basisideeën naar voren geschoven: (1) nieuwe pachtovereenkomsten moeten schriftelijk worden opgesteld, (2) streven naar een billijk evenwicht tussen de rechten en plichten van de pachter en de verpachter, (3) de duur van de pachtovereenkomst beperken tot een veelvoud van 9 jaar, (4) de wetgeving gender- en samenlevingsneutraal maken, (5) het mogelijk maken dat verpachters randvoorwaarden opleggen inzake al dan niet vergunningsplichtige infrastructuurwerken waarbij de teeltvrijheid en vrije keuze van teelttechniek zullen gegarandeerd worden.
Auteur:
Celine Van De Velde
