Asset/property managers : obligation to register with IPI in the absence of a prospective European passport

Les gestionnaires d’actifs immobiliers sis en Belgique doivent être inscrits à l’IPI. A l’heure actuelle, cette obligation incombe aux gestionnaires belges mais aussi étrangers. L’introduction d’un passeport européen par la directive AIFM pourrait changer cela à partir de 2013.

Cela est bien connu de tous : les agents immobiliers exerçant en Belgique des activités d’intermédiaire en vue de la vente, l’achat, l’échange, la location ou la cession de biens immobiliers, droits immobiliers ou fonds de commerce sont tenus d’être inscrits à l’IPI (« l’Institut professionnel des agents immobiliers »).

De même, la plupart d’entre nous est conscient que cette obligation s’étend à la fonction de syndic de biens immobiliers détenus en copropriété.

Par contre, ce que beaucoup ignorent, c’est que cette obligation d’inscription concerne également de manière générale les activités d’administration et de gestion d’immeubles sis en Belgique.

Sont donc visées toutes les activités dites de property management et d’asset management.

Mentionnons deux exceptions qui permettent d’échapper à l’obligation d’enregistrement.

La première concerne la « personne qui ne fait que gérer son patrimoine familial, ou le patrimoine dont elle est copropriétaire, ou le patrimoine de la société dont elle est actionnaire ou associée ». C’est donc uniquement la gestion pour compte de tiers qui est visée.

La deuxième concerne un exercice occasionnel de cette activité. Les contours de cette exception ne sont pas clairement définis puisqu’il semble que la gestion d’un seul actif sis en Belgique suffise à déclencher l’obligation.

A l’heure actuelle, l’obligation incombe en principe à tout gestionnaire d’actifs situé en Belgique qu’il soit belge ou étranger. Le texte légal semble introduire un régime plus souple pour les gestionnaires étrangers mais celui-ci n’est d’application que pour autant que l’exercice de l’activité en Belgique soit temporaire et occasionnel.

Il faudra donc attendre probablement 2013 pour que soit introduit un véritable « passeport » européen, permettant aux gestionnaires d’actifs immobiliers d’exercer leurs activités dans l’Union Européenne sur la base d’une autorisation unique de leur état d’origine.

Ce régime de « passeport » est organisé par la directive AIFM (Alternative Investment Fund Manager) qui a été adoptée le 11 novembre dernier par le Parlement européen.

La directive a été conçue initialement pour réglementer les fonds de private equity et les hedge funds. Les fonds immobiliers semblent toutefois également visés même si l’application de la directive au secteur immobilier demeure au centre de vives controverses.

Cette directive n’a en effet pas que des avantages. Elle oblige les gestionnaires concernés à obtenir un agrément, lequel est soumis au respect de conditions relativement sévères en matière de capitalisation, d’identification des actionnaires et des dirigeants, de publicité de la stratégie d’investissement et de la politique de rémunération, etc.