Het wetsontwerp is op 31 juli 2018 bij de Kamer van Volksvertegenwoordigers ingediend. Bijgevolg wordt de hervorming van de btw-regels inzake onroerende verhuur bevestigd en moet worden geanticipeerd op de toepassing van deze nieuwe regels.
Voor de vastgoedprojecten in uitvoering moet vandaag vooral met de de volgende elementen rekening worden gehouden:
- De optie tot verhuur met btw is mogelijk vanaf 1 januari 2019.
- De optie zal alleen mogelijk zijn voor gebouwen waarvan de bouw van start gaat vanaf 1 oktober 2018.
1. Optionele btw-heffing voor professionele verhuur
1.1. In de regel komen enkel ‘nieuwe’ of ‘vernieuwbouwde’ gebouwen in aanmerking voor de optionele btw-heffing, ttz. gebouwen waarvoor de btw over zgn. werk in onroerende staat (handelingen bedoeld in artikel 19, §2, 2de lid W.BTW) m.b.t. het gebouw zelf voor het eerst opeisbaar wordt vanaf 1/10/2018.
Studies en grondwerken (zoals sonderingswerken, saneringswerken, graafwerken en stabiliseringswerken), incl. volledige voorafgaande afbraak, die worden uitgevoerd vóór 1/10/2018, zullen geen een beletsel zijn voor een optionele btw-heffing op de verhuur van na 30/09/2018 opgerichte gebouwen. Het correct documenteren en acteren van de aanvang van de effectieve ‘bouwwerkzaamheden’ gaat cruciaal worden.
1.2. Enige uitzondering op de nieuwheidsvoorwaarde betreft de opslagruimtes. In de toekomst zal de optionele btw-verhuur ook mogelijk zijn voor reeds bestaande opslagruimtes, mits zij voor meer dan 50% (uitgedrukt in oppervlakte of volume) worden gebruikt voor het opslaan van goederen. De huidige regels worden versoepeld en de aanwezigheid van een beperkte verkoopsruimte (10%-regel) zal een btw-heffing niet (langer) in de weg staan.
1.3. Voor gebouwen die middels optie met btw worden verhuurd, wordt de herzieningstermijn op 25 jaargebracht. Volgens de Memorie van Toelichting zal voor de verkoop van middels optie verhuurde gebouwen een regeling worden uitgewerkt naar analogie met het ‘transfer of going principe’ om de negatieve gevolgen (btw-herzieningen) zo veel als mogelijk te ondervangen.
Voor andere gebouwen zal de huidige termijn van 15 jaar wel worden aangehouden.
Als gedurende de herzieningstermijn van 15 jaar de optionele btw-verhuur niet wordt gebruikt en, na het verstrijken van die termijn, het vastgoed toch wordt verhuurd onder btw-stelsel, dan zal de btw-aftrek definitief verworven zijn (m.a.w. de 25-jarige herzieningstermijn is dan niet van toepassing).
2. Verplichte btw-heffing voor korte termijn verhuur
De verhuur van bestaand of nieuw vastgoed voor een periode van max. 6 maanden zal verplicht onder btw-stelsel plaatsvinden.
Deze nieuwe regeling zal evenwel geen toepassing vinden in volgende gevallen:
- de kortetermijnverhuur voor bewoning (ongeacht of het gaat om privéwoningen, woningen als hoofd- of tweede verblijfplaats, om vakantiewoningen, studentenverblijven, etc.);
- de kortetermijnverhuur aan organisaties zonder winstoogmerk;
- de kortetermijnverhuur aan natuurlijke personen die de goederen aanwenden voor hun privédoeleinden of, meer algemeen, voor andere doeleinden dan die van hun economische activiteit;
- de korte termijnverhuur aan bepaalde organisaties waarvan de sociaal-culturele activiteiten bedoeld zijn in artikel 44, paragraaf 2 W.BTW.
In deze gevallen zal de huurder een verklaring betreffende zijn BTW-statuut moet voorleggen.
3. Besluit en aanbevelingen
Het bij de Kamer ingediende wetsontwerp kan natuurlijk nog enkele wijzigingen ondergaan, maar het betreft wellicht een quasi finale versie.
Vandaag is het belangrijk om te bepalen of de lopende vastgoedprojecten in aanmerking komen voor de optie.
Wat betreft de ondertekening van huurovereenkomsten of intentieverklaringen voor gebouwen die in aanmerking komen voor optionele btw-heffing, is het belangrijk om reeds te anticiperen op de inwerkingtreding van de wet en op de toepassingsvoorwaarden van de optionele btw-heffing (bv. schadevergoeding om het risico van een btw-herziening in geval van beëindiging af te dekken, enz.).
De nieuwe regelgeving biedt ontegensprekelijk opportuniteiten. Andere btw-belaste terbeschikkingstellingen zullen in bepaalde gevallen meer dan valabele alternatieven blijven.
Lionel Wielemans, Director
lionel.wielemans@pwc.com
