In een arrest van 22 maart 2018 schept het Hof van Cassatie enige klaarheid over het gebruik van opschortende voorwaarden die gaan over de informatieplicht met betrekking tot de bodem van een onroerend goed. Het principe van de opschortende voorwaarde gekoppeld aan het verkrijgen van een bodemattest wordt aanvaard, maar de uitwerking dient in lijn te zijn met de doelstelling van het Bodemdecreet.
In een arrest van 22 maart 2018 zet het Hof van Cassatie een aantal richtlijnen uiteen over het gebruik van opschortende voorwaarden die gaan over de informatieplicht met betrekking tot de bodem van een onroerend goed. De mogelijkheid om dergelijke opschortende voorwaarden te gebruiken vormt al enige tijd het voorwerp van discussie. We zetten de basisprincipes uiteen aan de hand van het Decreet van 27 oktober 2006 betreffende de bodemsanering en de bodembescherming ("Bodemdecreet") en het arrest van het Hof van Cassatie.
Informatieplicht uit het Bodemdecreet
Voor de verkoper van een onroerend goed geldt in steeds toenemende mate een verplichting om de koper te informeren met betrekking tot de toestand van het goed. In het Vlaamse Gewest bepaalt het Bodemdecreet dat de verkoper vóór het sluiten van een overeenkomst tot overdracht van een onroerend goed een bodemattest moet aanvragen en de inhoud ervan aan de geïnteresseerde koper moet meedelen. Bovendien moet de inhoud van het bodemattest worden opgenomen in de onderhandse akte waarin de verkoop van de grond wordt vastgelegd.
Volgens rechtspraak van het Hof van Cassatie, is de doelstelling van deze algemene informatieplicht dubbel, nl. (1) de bescherming van de koper tegen het onbewust aankopen van vervuilde grond en (2) de vrijwaring van de koper tegen iedere schade ingevolge een laattijdige mededeling.
De sanctie op miskenning van deze informatieplicht door de verkoper, is in het Bodemdecreet bepaald: de koper heeft het recht om de nietigheid van de overeenkomst te vragen. Het gaat om een relatieve nietigheid volgens rechtspraak van het Hof van Cassatie, wat inhoudt dat de koper kan verzaken aan de nietigheid en ervoor kan kiezen om de overeenkomst verder uit te voeren.
Opschortende voorwaarden over de bodemtoestand
Niet-naleving van de verplichting om een bodemattest te verschaffen en de inhoud ervan op te nemen in een onderhandse akte voor de verkoop van een onroerend goed, kan dus tot nietigheid van de overeenkomst leiden. Maar kan je het bekomen en het meedelen van een bodemattest als opschortende voorwaarde opnemen in de overeenkomst? Dit kan bijvoorbeeld interessant zijn wanneer de partijen snel willen overgaan tot een overeenkomst, maar er onvoldoende tijd is om voorafgaand een bodemattest te bekomen.
Twee stromingen in rechtspraak en rechtsleer
In de rechtspraak en rechtsleer bestaan verschillende visies op deze vraag.
Eén strekking houdt voor dat het bekomen van een bodemattest niet als opschortende voorwaarde kan worden bepaald. Deze visie is gesteund op een dubbele argumentatie:
- de nietigheidssanctie die openstaat voor de koper, toont aan dat het vervullen van de informatieplicht een constitutief element van de koopovereenkomst vormt. Een geldigheidsvoorwaarde van een overeenkomst mag niet als voorwaarde in die overeenkomst worden opgenomen. Dat is immers strijdig met de algemene leer betreffende voorwaardelijke verbintenissen;
- de tekst van artikel 101 van het Bodemdecreet schrijft letterlijk voor dat de overdrager voorafgaand een bodemattest moet opvragen en de inhoud moet meedelen aan de koper.
Een tweede visie, die door de advocaat-generaal bij het Hof van Cassatie werd gevolgd in diens conclusie met betrekking tot het voorliggend geschil, is dat de doelstelling van het Bodemdecreet ook wordt bereikt indien de overeenkomst is gesloten onder opschortende voorwaarde van het voorleggen van een blanco bodemattest of een bodemattest waaruit blijkt dat er geen bodemverontreiniging is. Deze visie gaat ervan uit dat de nietigheidssanctie die in het Bodemdecreet is voorzien bij niet-naleving van de informatieplicht, geen bijkomende geldigheidsvoorwaarde is voor de overeenkomst. Immers, het betreft een relatieve nietigheid en bovendien is niet elke op straffe van nietigheid voorgeschreven voorwaarde een geldigheidsvoorwaarde. De geest van het Bodemdecreet primeert in deze visie op de letterlijke lezing van artikel 101 van het Bodemdecreet, en dient vooral te verhinderen dat de verwerver definitief wordt verbonden vóór hij op de hoogte is van eventuele verontreiniging. Een opschortende voorwaarde dat er een blanco bodemattest wordt voorgelegd, of een bodemattest waaruit de afwezigheid van verontreiniging blijkt, staat hieraan niet in de weg.
Visie van het Hof van Cassatie: blanco bodemattest kan als opschortende voorwaarde
In het arrest van 22 maart 2018 sluit het Hof van Cassatie zich voorzichtig aan bij de tweede visie. Het Hof maakt een onderscheid tussen twee vormen van opschortende voorwaarden.
Niet rechtsgeldig is volgens het Hof de opschortende voorwaarde dat het overgedragen goed niet zal blijken te zijn aangetast door bodemverontreiniging die aanleiding geeft tot een saneringsverplichting voor de eigenaar. In een dergelijk geval verbindt de koper zich immers reeds tot de verwerving van het goed vóór hij kennis heeft kunnen nemen van de inhoud van een bodemattest waaruit blijkt dat het goed is vervuild. Dat is net wat het Bodemdecreet wil vermijden.
Wel mogelijk is dat een overeenkomst wordt gesloten onder de opschortende voorwaarde dat een blanco bodemattest of een bodemattest waaruit blijkt dat er geen vervuiling is, wordt verkregen.
Vervolgens stelt het Hof vast dat de appelrechters de overeenkomst in het voorliggend geschil nietig hadden verklaard, zonder acht te slaan op de opschortende voorwaarde die in het voordeel van de koper was bedongen, in zoverre die de overeenkomst afhankelijk stelde van een blanco bodemattest. Op deze manier schonden de appelrechters het Bodemdecreet.
Conclusie: opschortende voorwaarde kan... onder bepaalde voorwaarden
Uit het arrest van het Hof van Cassatie volgt dat het opnemen in een koopovereenkomst van een opschortende voorwaarde die betrekking heeft op de informatieplicht uit het Bodemdecreet, wel degelijk mogelijk is. Voor de praktijk is dit arrest goed nieuws aangezien de onzekerheid op dit punt nu is weggenomen. Niettemin blijft het opletten geblazen. Cruciaal is dat de voorwaarde goed wordt geformuleerd. De koper mag immers niet tot de aankoop van een onroerend goed worden verbonden vóór er een bodemattest voorligt. Opschortende voorwaarden zijn dus mogelijk... onder bepaalde voorwaarden.
