De federale regering heeft naar aanleiding van de diverse maatregelen bij de begrotingscontrole alsnog het revolutionaire optiestelsel voor btw-plicht bij onroerende verhuur goedgekeurd. Dit voorstel maakte reeds deel uit van het Zomerakkoord, maar werd toen op de valreep niet weerhouden. Nu komt deze baanbrekende wijziging er dus toch.
Baanbrekende wijziging btw-statuut onroerende verhuur
De btw-regels inzake onroerende verhuur worden vanaf 1 oktober 2018 grondig gewijzigd. Om de concurrentiehandicap met de buurlanden weg te werken, investeringen aan te moedigen en de btw-regelgeving verder te vereenvoudigen, wordt een optionele btw-heffing ingevoerd voor de verhuur van professioneel gebruikte gebouwen of gedeelten van gebouwen. De optie moet worden uitgeoefend door zowel de verhuurder als de btw-plichtige huurder. De nieuwe voorwaarden gelden enkel voor nieuwbouwprojecten, met inbegrip van fundamentele vernieuwbouw. Wordt gekozen voor dit stelsel, dan geldt een herzieningstermijn van 25 jaar. Deze maatregel geldt voor projecten die vanaf 1 oktober 2018 worden opgestart.
Daarnaast wordt ook voorzien in een verplichte btw-heffing op de kortdurende verhuur van onroerende goederen met uitzondering van onroerende goederen die worden aangewend voor bewoning en voor handelingen van sociaal-culturele aard. Deze maatregel geldt ook voor bestaande gebouwen en is vooral van toepassing op feestzalen, vergaderzalen, seminarie- en congresruimten ...
Belang voor lokale besturen
Het belang van deze maatregel voor de lokale besturen is niet te onderschatten.
Vandaag zijn bijvoorbeeld enkel domeinconcessies in haven- en luchthavengebieden aan de btw onderworpen. Onder de nieuwe regeling kunnen mogelijks ook domeinconcessies buiten deze gebieden worden belast.
Bij concessies van openbare dienst moet vandaag telkens de beoordeling worden gemaakt of er sprake is van een passieve terbeschikkingstelling, dan wel van actieve inmenging om te bepalen of de concessievergoeding al dan niet is vrijgesteld van btw. Ook de vraag of er al dan niet sprake is van exclusief gebruik door de concessiehouder speelt hierbij een rol. De nieuwe regeling zou deze moeilijke beoordeling overbodig kunnen maken door te opteren voor een btw-plichtige terbeschikkingstelling.
Ook bij DBFM-overeenkomsten moet vandaag steeds aandacht worden besteed aan het vraagstuk op welke wijze de infrastructuur aan de overheid wordt terbeschikking gesteld. De nieuwe optiemogelijkheid zal wellicht meer mogelijkheden bieden aan private partners om de infrastructuur btw-neutraal door de overheid te laten gebruiken.
Bij de exploitatie van bedrijvencentra op basis van de Circulaire E.T.108.816 dd. 27.09.2005 dient vandaag een minimale dienstverlening te worden aangeboden. In de toekomst is deze minimale dienstverlening mogelijks niet meer noodzakelijk indien voor een btw-belaste verhuur wordt geopteerd en de gebruikers recht op aftrek genieten.
Vandaag stellen gemeenten en OCMW’s infrastructuur onder btw-regime terbeschikking aan hun AGB’s, OCMW-verenigingen, VZW’s, intergemeentelijke samenwerkingsverbanden … door gebruik te maken van erfpachten, onroerende leasing … In de toekomst zal dit wellicht ook kunnen door onroerende verhuur waarbij voor de btw-plicht wordt geopteerd.
Tot slot maakt deze maatregel ook de terbeschikkingstelling van feestzalen, vergaderzalen, seminarie- en congresruimten ... belastbaar zonder dat moet worden nagegaan of er voldoende bijhorende horeca- en andere diensten worden geleverd.
Het onderwerpen van huurovereenkomsten aan de btw is voor de verhuurder zeer interessant vermits hierdoor ook de btw op de bouwkost, verbouwingen … aftrekbaar wordt.
Vandaag zijn meer gedetailleerde teksten nog niet beschikbaar. GD&A Advocaten volgt deze materie uiteraard op de voet en kijkt samen met de lokale besturen uit naar de verdere uitwerking van deze maatregel. Zoals gebruikelijk staat ons kantoor steeds ter beschikking voor verdere toelichting.
Auteurs: Steven Michiels en Nathalie Wouters
