La performance énergétique des bâtiments est au coeur de l’actualité. De nombreuses règles nouvelles sont récemment apparues qui vont modifier profondément la manière de concevoir un investissement immobilier.
Les exigences peb - le système applicable depuis le 1er mai 2010
Champ d’application
Tous les bâtiments ne sont pas soumis à des exigences PEB. Seuls sont concernés;
- les bâtiments existants de plus de 1.000 m2 qui font l’objet de travaux de rénovation importants;
- les bâtiments neufs,
- certains bâtiments faisant l’objet de rénovation simple;
- certains changements d’affectation soumis à permis d’urbanisme.
Des exceptions existent, par exemple, pour les bâtiments de culte, les bâtiments classés, les bâtiments de moins de 50 m2…
Exigences
Des exigences (isolation des parois, ventilation, consummation d’énergie primaire) et des niveaux différents sont établis selon le type de bâtiment (neuf, rénovation importante, rénovation simple, changement d’affectation) et selon l’affectation du bâtiment (résidentiel, bureaux, services, industriel, etc.).
Procédure
L’engagement PEB doit être joint à la demande de permis. Ce document est formel et ne comprend pas de calcul, même théorique, de la PEB. Lorsque la demande concerne la construction d’un bâtiment neuf de plus de 1.000 m2, une étude de faisabilité technique doit être jointe à la demande. Cette étude est un document qui, au regard des objectifs du projet, contient une liste de mesures d’économie d’énergie satisfaisant à des critères « coût-efficacité ».
Une fois le permis délivré, une déclaration PEB initiale est établie, qui décrit les mesures à mettre en oeuvre pour atteindre les exigencies PEB et qui comprend donc un calcul théorique de la PEB attendue.
Enfin, lorsque les travaux sont terminés, une déclaration PEB finale doit être rédigée. Elle décrit les mesures mises en oeuvre afin de respecter les exigences PEB et comprend le résultat du calcul effectif de la performance énergétique du bâtiment.
Le responsable peb
Le responsable PEB est un acteur central de la procédure mise en place. C’est soit l’architecte du projet, soit une personne agree par le Gouvernement. Les architectes peuvent donc automatiquement être responsables PEB pour leurs chantiers. Ils ne doivent pas être agréés. Dans tous les autres cas de figures, le responsible PEB doit être agréé. L’agrément se fait sur dossier. Il n’y a pas de formation particulière.
Les rôles de l’architecte et du responsable PEB sont enchevêtrés car le responsable PEB est chargé de la conception et de la description des mesures à mettre en oeuvre pour atteindre les exigences PEB ainsi que du contrôle de l’exécution des travaux relatifs à la PEB. Ainsi, lorsque l’architecte ne sera pas le responsable PEB du projet, il y aura grand intérêt à préciser le rôle de chacun tant dans la conception du projet que dans la surveillance du chantier.
La certification peb
Définition
La certification PEB des bâtiments est indépendante de toute exigence PEB. Le certificat décrit l’état du bâtiment au regard de la PEB et identifie les améliorations économiquement pertinentes qui pourraient y être apportées. Son objectif est incitatif : les principales opérations immobilières devront être accompagnées d’un certificat PEB. Si le certificat est négatif, il devrait dissuader les candidats acquéreurs ou locataires par exemple. Ce risque devrait inciter les propriétaires à investir dans leurs bâtiments pour obtenir un certificat valorisant pour le bien.
En Région wallonne, la certification doit précéder l’établissement de tout acte qui confère un droit personnel de jouissance ou de tout acte déclaratif, translatif ou constitutif d’un droit réel, sauf hypothèque, antichrèse, acte involontaire et acte de partage pour sortir d’une indivision successorale. Le champ d’application de la certification est donc considérable et, à terme, des milliers d’actes juridiques seront annuellement concernés par le processus. Conscient de l’ampleur de la tâche de mise en oeuvre de la certification, le Gouvernement wallon a choisi de mettre en oeuvre la certification par phase.
Certification des bâtiments résidentiels existants
Concernant la certification dans le cadre de contrat immobilier, à ce jour, seul un arrêté a été adopté. Il s’agit de l’arrêté du Gouvernement wallon du 3 décembre 2009 relatif à la certification des bâtiments résidentiels existants.
Comme le titre l’exprime clairement, l’arrêté ne concerne que des bâtiments affectés à la résidence et existants. La notion de « bâtiment existant » ne reçoit pas de définition spécifique. Un « bâtiment existant » est donc, tout simplement, un bâtiment qui existe.
L’arrêté du Gouvernement wallon du 3 décembre 2009 ne concerne cependant pas tous les « bâtiments existants » mais seulement les « bâtiments résidentiels existants dont la date de l’accusé de réception de la première demande de permis est antérieure au 1er mai 2010 ».Ceci signifie qu’un bâtiment dont l’accusé de reception de la première demande de permis est postérieur au 1er mai 2010 ne sera jamais concerné par l’arrêté du 3 décembre 2009, même dans le futur, après sa construction. Un autre arrêté va être adopté pour régir la certification de ces bâtiments.
Le certificat a une durée de validité de 10 ans.
Pour les immeubles à appartements qui disposent d’installations PEB communes (chauffage eau chaude sanitaire, ventilation, panneaux solaires ou photovoltaïques), il est prévu un mécanisme de certification partielle de ces éléments communs. L’objectif de la disposition est de ne pas contraindre tous les propriétaires individuals à faire certifier l’ensemble de l’installation commune pour faire certifier leur appartement particulier.
Le certificat doit être réalisé par un certificateur agréé. L’agrément des certificateurs est valable 5 ans.
L’arrêté du 3 décembre 2009 entre en vigueur par phase :
- pour la vente de gré à gré de maison unifamiliale dont l’accusé de réception de la première demande de permis date du 1er décembre 1996 ou est postérieur à cette date, l’obligation de détenir un certificat est applicable à partir du 1er juin 2010,
- pour les ventes publiques volontaires, à caractère judiciaire ou non, et les actes de ventes des maisons unifamiliales dont la date de l’accusé de réception de la première demande de permis est antérieure au 1er décembre 1996, l’obligation de détenir un certificate est applicable à partir du 31 décembre 2010.
- pour les autres actes portant sur des droits réels que la vente et pour les actes portant sur des droits personnels de jouissance relatifs à un maison unifamiliale, l’obligation de détenir un certificate est applicable à partir du 1er juin 2011,
- pour tous les actes portant sur des droits réels ou personnels relatifs à des bâtiments résidentiels qui ne sont pas des maisons unifamiliales, l’obligation de détenir un certificat est applicable à partir du 1er juin 2011.
