Depuis le 1er septembre 2010, en Région wallonne, le permis d´urbanisation remplace le permis de lotir.
L´objectif de la réforme est de répondre aux critiques selon lesquelles le permis de lotir figeait l´aménagement de l´espace dans des prescriptions trop rigides et souvent inadaptées, conduisant à une urbanisation « au couteau », allusion au découpage des lots souvent très rectiligne.
Comme le permis de lotir précédemment, le permis d´urbanisation reste une autorisation de diviser un bien en vue de créer au moins deux lots non bâtis dont un, au moins, est destiné à l´habitation. De nouvelles hypothèses de dispenses de permis d´urbanisation sont créées. L´attention du lecteur est attirée sur les deux dispenses suivantes :
- les divisions résultant d´actes de donation, quelles que soient les conditions de la donation,
- les divisions (par quelque acte juridique que ce soit) de biens situés entre deux habitations existantes depuis au moins 5 ans et distantes l´une de l´autre de 100 mètres au maximum.
Les rapports entre le permis d´urbanisation et le permis masse (ou groupé) restent assez flous. L´article 90, 5° nouveau du CWATUPE pourrait donner à penser que les divisions, à l´intérieur d´un permis masse, pour la vente des lots bâtis, doivent être précédées d´un permis d´urbanisation tant que 2/3 des constructions ne sont pas achevées ou que 2/3 des lots n´ont pas été vendus sur plan (hypothèse qui n´a aucun sens. Comment vendre le dernier tiers avant d´avoir vendu les 2 pre-miers ?). Une clarification officielle s´impose sans délai car une telle interprétation de la disposi-tion réduirait très significativement l´intérêt des permis masse.
Le permis d´urbanisation contient trois types de prescriptions :
- des options d´aménagement relatives à l´économie d´énergie et aux transports, aux infras-tructures et aux réseaux techniques, au paysage, à l´urbanisme, à l´architecture et aux es-paces verts,
- une option architecturale d´ensemble,
- des prescriptions relatives aux constructions et à leurs abords.
Ces prescriptions ont un contenu fort semblable à celui des prescriptions des permis de lotir. Mais la différence majeure est que les possibilités de dérogations aux trois types de prescriptions ne sont pas identiques :
- il ne peut pas être dérogé aux options d´aménagement,
- seul le fonctionnaire délégué et le ministre peuvent déroger à l´option architecturale d´ensemble,
- le collège communal peut déroger aux prescriptions relatives aux constructions et à leurs abords.
Autre différence significative avec les anciens permis de lotir, une fois le lot bâti, les prescriptions perdent leur valeur réglementaire et deviennent de simples lignes de conduite, ayant la même va-leur qu´un RUE. Cette formule laisse perplexe : la construction du lot se fait sous la rigidité des prescriptions, mais des extensions ou des modifications de la construction pourraient se réaliser sans respecter les prescriptions... !
L´objectif d´alléger les contraintes à l´urbanisation est donc manqué parce que les prescriptions régissant la construction principale du lot sont encore plus rigides que celles du permis de lotir puisque, pour partie, on ne peut pas y déroger. Par ailleurs, les risques de fraude sont manifestes. Qu´adviendra-t-il, par exemple, de demandes d´extension largement incompatibles avec les prescriptions du permis d´urbanisation, introduites juste après la construction principale du lot ?
Le permis d´urbanisation peut valoir permis d´urbanisme pour la réalisation des travaux de voirie. Pour ce faire, il faut que la demande de permis d´urbanisation comprenne tous les éléments requis pour une demande de per-mis d´urbanisme. C´est assurément un élément positif du nouveau système.
