Het veroorzaakt vaak enige frustratie bij verhuurders: indien ze een gebouw nieuw hebben aangekocht, opgetrokken of verbouwd, hebben ze uiteraard BTW betaald. Indien ze dit gebouw dan verhuren, kunnen ze deze BTW in principe niet recupereren. In de praktijk zoeken verhuurders vaak naar manieren om de huurovereenkomst alsnog aan BTW te onderwerpen. In het recente arrest in de zaak van de Régie communale autonome du stade Luc Varenne heeft Het Hof van Justitie zich nogmaals uitgesproken over wanneer een verhuur al dan niet onderworpen is aan BTW. Voor zij die bv. voetbalstadia of sporthallen ter beschikking stellen, lijkt het Hof goed nieuws te hebben.
Principes: actieve vs. passieve verhuur
De saga over de al dan niet mogelijkheid om onroerende verhuur aan BTW te onderwerpen, houdt al jaren aan. Het Belgisch BTW recht stelt in artikel 44, §3, 2° Wetboek BTW dat de verhuur van onroerende goederen vrij is van BTW, mits enkele uitzonderingen. Er is sprake van een dergelijke verhuur wanneer een verhuurder een huurder voor een overeengekomen tijdsduur en onder bezwarende titel het recht verleent om een onroerend goed te gebruiken als ware hij de eigenaar ervan en ieder ander van dat genot uit te sluiten. De verhuur van een onroerend goed is daarbij een betrekkelijk "passieve" activiteit, die enkel verband houdt met het tijdsverloop en volgens het Hof geen toegevoegde waarde van betekenis heeft.
Bij een "actieve" verhuur is er evenwel toch BTW verschuldigd, d.w.z. als de huur gepaard gaat met allerhande diensten die worden aangeboden door de verhuurder (zodat die een "actieve" rol speelt). De verhuurder kan dan ook de BTW op zijn aankoop- of bouwkost recupereren. Om te weten of er sprake is van een dergelijke "actieve" verhuur, staat het pakket aan bijkomende diensten en de "actieve" rol van de verhuurder aldus centraal.
Standpunt van Régie communale autonome du stade Luc Varenne
Een verhuurder die ook met dit probleem werd geconfronteerd, was de Régie communale autonome du stade Luc Varenne. De Régie stelde het voetbalstadion van Doornik ter beschikking aan Royal Football Club de Tournai. Volgens de Régie betrof het in casu de terbeschikkingstelling van de installaties van een sportinfrastructuur die uitsluitend voor voetbaldoeleinden wordt gebruikt. Zo was voorzien dat het speelveld en de verschillende ruimtes maximaal 18 dagen per sportseizoen op bepaalde tijdstippen konden worden gebruikt en geëxploiteerd. Bovendien was voorzien dat 80% van de door RFCT te betalen vergoeding voor verschillende diensten werd aangerekend (schoonmaak, onderhoud, diensten van toezicht en controle op alle installaties, ...) en slechts 20% voor het recht van toegang tot het voetbalveld.
De Régie zag deze verhuur bijgevolg niet als een "passieve" verhuur met loutere terbeschikkingstelling van het gebouw, maar als een complexe dienst waarbij de verhuur gepaard gaat met allerhande diensten die ervoor zorgen dat het een "actieve" verhuur wordt, die wel onder het toepassingsgebied van de BTW valt (en de verhuurder bijgevolg wel het recht verleent op aftrek van de BTW betaald over aankoop-, bouw- of verbouwingskosten).
Oordeel van het Hof van Justitie
De Régie trok met haar zaak naar het Hof van Justitie, dat weer een extra tipje van de sluier oplichtte en toelichtte onder welke voorwaarden onroerende verhuur toch kan worden onderworpen aan BTW. Het Hof oordeelde in casu dat de verhuur van een voetbalstadion een dergelijke actieve verhuur kan zijn.
Zo stelde het Hof dat de terbeschikkingstelling, onder bezwarende titel, van een voetbalstadion krachtens een overeenkomst waarbij de eigenaar zich bepaalde rechten en voorrechten voorbehoudt en verschillende diensten verstrekt, namelijk instandhouding, schoonmaak, onderhoud en aanpassing aan geldende normen, die goed zijn voor 80% van de contractuele vergoeding, in beginsel geen "verhuur van onroerende goederen" is.
Conclusie
De beslissing van het Hof van Justitie dient uiteraard nog in concreto te worden beoordeeld door de feitenrechter, maar het principe is duidelijk: als er substantiële diensten worden geleverd door de verhuurder, valt de verhuur niet onder de vrijstelling van BTW en is aftrek mogelijk.
Hiermee heeft het Hof nogmaals bijkomende verduidelijking verschaft inzake het begrip onroerende verhuur (na haar eerder preciseringen in de Temco zaak). In praktijk blijft het echter nog steeds koffiedik kijken of ook de Belgische administratie deze zienswijze zal toepassen en niet langer quasi "standaard" de aftrek van voorbelasting zal weigeren bij een verhuur van een onroerend goed.
Indien u als belastingplichtige echter geen risico wenst te nemen, is er uiteraard altijd de mogelijkheid in plaats van een onroerende verhuurovereenkomst te sluiten, een onroerende leasing in de zin van het Koninklijk Besluit nr. 30 aan te gaan (evenwel onderworpen onder strenge voorwaarden). Tenzij de administratie opeens drastisch het geweer van schouder zou veranderen en zich pragmatischer gaat opstellen, denken we dan ook dat de onroerende leasing de toekomst is (en blijft) om BTW te recupereren.
