En matière de bail de résidence principale, qu'advient-il de la caution dans l'hypothèse ou un bail de courte durée se mue en un bail de 9 ans ?
Dans un arrêt du 16 septembre 2013, la Cour de cassation rappelle que la loi sur les baux de résidence principale organise un régime de transformation du bail initial de courte durée en bail de neuf ans, soit à défaut d'un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur. Le bail est alors « réputé avoir été conclu pour une durée de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur » (article 3, §6, alinéa 5 de la loi sur les baux commerciaux).
Dès lors que cette disposition légale est impérative, on peut se poser la question du sort de la caution qui, bien qu'ayant donné son accord exprès de garantir les obligations du bail pendant toute sa durée initiale (3 ans maximum), n'entend pas forcément supporter les déboires du locataire cautionné en cas de prolongation du bail.
La Cour de cassation considère sur ce point que « sauf restriction de durée prévue dans le cautionnement, les engagements de la caution couvrent les obligations du bail de résidence principale sur l'ensemble des neufs années de sa durée » (souligné par nous), sans que cela ne remette en cause le fait que « les obligations de la caution restent ainsi limitées à celles résultant du bail pour lequel elles ont été consenties », conformément à l'article 2015 du Code civil.
Reprenant à son compte la motivation du juge du fond, la Cour constate en effet que « la transformation du bail de trois ans en bail de droit commun de neuf années est une suite légale, obligatoire en l'absence de congé valide, prévisible et d'ailleurs courante, à défaut d'être certaine, d'un contrat de bail de résidence principale »
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En d'autres termes, la Cour de cassation défend ainsi la thèse selon laquelle le contrat de bail de courte durée contient en germe sa possible transformation en bail de neuf ans et que par conséquent, la caution qui s'engage dans un bail de courte durée doit être tenue pour la suite du contrat lorsqu'il dépasse la période initiale.
