In navolging van een aantal arresten van het Hof van Cassatie is er reeds veel geschreven over het bodemattest, de rechtsgeldigheid van de opschortende voorwaarde die in dit verband dikwijls in een onderhandse verkoopsovereenkomst werd (en wordt?) opgenomen en de nietigheidssanctie wanneer het bodemattest niet (tijdig) wordt meegedeeld aan de verwerver. Hoog tijd om de belangrijkste aandachtspunten nog eens op een rijtje te zetten.
Artikel 101 van het Bodemdecreet verplicht de overdrager niet alleen om vóór het sluiten van een overeenkomst betreffende de overdracht van gronden een bodemattest aan te vragen en de inhoud ervan mee te delen aan de koper, maar ook om de inhoud van het bodemattest op te nemen in de akte waarin de overdracht van gronden wordt vastgelegd.
Artikel 116, §1 van het Bodemdecreet voegt daaraan toe dat de verwerver de nietigheid kan vorderen van de overdracht die plaats vond in strijd met de bepalingen van voormeld artikel 101 van het Bodemdecreet. De nietigheid kan evenwel niet meer ingeroepen worden indien de verwerver:
- alsnog in het bezit gesteld is van het meest recente bodemattest of een bodemattest met identieke inhoud; EN
- in een authentieke akte uitdrukkelijk verzaakt aan de nietigheidsvordering
Op basis van het voorgaande stelde het Hof van Cassatie in haar arrest van 24 juni 2010 (nr. C.09.0065.N, www.juridat.be) dat een koper principieel het recht heeft om de nietigheid te vorderen van een onderhandse verkoopsovereenkomst, wanneer zij voorafgaand niet (tijdig) in kennis werd gesteld van de inhoud van het bodemattest of deze inhoud niet in de compromis werd opgenomen. Het gegeven dat het daarbij zou gaan om een ‘blanco’ of ‘gunstig’ bodemattest doet daaraan geen enkele afbreuk en de koper die zich op deze nietigheidssanctie beroept, maakt zich daarbij niet per definitie schuldig aan rechtsmisbruik.
In een arrest van 25 maart 2011 (nr. C.09.0639.N/1, www.juridat.be) verduidelijkte het Hof van Cassatie dat deze nietigheidssanctie een relatieve nietigheid is die voor uitdrukkelijke of stilzwijgende bevestiging vatbaar is. Het Hof verwierp bijgevolg de stelling dat een verzaking aan de nietigheidsvordering die niet in een authentieke akte zou zijn vastgesteld, ongeldig zou zijn.
De voorgaande cassatierechtspraak vindt meer en meer doorwerking en navolging, zoals blijkt uit een aantal arresten van het Hof van Beroep te Antwerpen en te Gent, waarbij telkens nagegaan werd of er desgevallend sprake was van een uitdrukkelijke of stilzwijgende verzaking aan de nietigheidsvordering. Daarenboven zijn beide arresten eveneens interessant omdat zij een aantal principes met betrekking tot de verzaking aan de nietigheidsvordering nogmaals onder de aandacht brengen.
Zo stelt Het Hof van Beroep te Antwerpen in haar arrest van 4 februari 2013 het volgende:
“Bevestiging van een relatieve nietigheid is slechts geldig indien ze geschiedt met kennis van zaken. Aan een verzaking aan de nietigheidsvordering wegens ontbreken van een bodemattest, zonder dat degene die verzaakt op dat ogenblik in het bezit is van het bodemattest, kan geen gevolg worden gehecht. Dat volgt uit het cumulatief karakter van de beide voorwaarden bedoeld bij artikel 116, §1, tweede lid Bodemdecreet.”
Kenmerkend voor een relatieve nietigheid is daarenboven dat deze bij de aanvang van het rechtsgeding en dus niet voor de eerste maal in hoger beroep ingeroepen dient te worden.
In de zaak waarover het Hof van Beroep te Gent zich in een arrest van 23 november 2013 diende te buigen, had men de nietigheidsvordering mondeling voor de eerste rechter opgeworpen en de hogervermelde cassatierechtspraak als stuk ter zitting neergelegd, hetgeen voor het Hof voldoende was om te besluiten dat er niet werd verzaakt aan de nietigheidsvordering en dat deze nietigheidsvordering tijdig van de procedure werd opgeworpen. De nietigheidsvordering werd dan ook ontvankelijk (en gegrond) bevonden.
Belangrijk is ook dat het Hof er volledigheidshalve nog op wees dat ‘mocht de overeenkomst niet nietig zijn, ze hoe dan ook opgehouden |is| te bestaan, gelet op het niet-vervuld zijn van de opschortende voorwaarde’. In casu was het bodemattest immers niet binnen de in de opschortende voorwaarde opgenomen termijn aan de koper meegedeeld…
In aansluiting hierop kan nog gewezen worden op het arrest van 5 maart 2013 van het Hof van Beroep te Brussel (nr. 2010/AR/1009, www.juridat.be) waarin nogmaals bleek dat het van belang is om in een opschortende voorwaarde duidelijk te bepalen waaraan het bodemattest precies dient te voldoen, ten einde te vermijden dat er discussie ontstaat over de vraag of de opschortende voorwaarde m.b.t. het bodemattest al dan niet vervuld was.
Voor wie het in het licht van de voorgaande rechtspraak nog niet duidelijk is:
Weet dat u als verkoper van een onroerend goed (onnodig) risico loopt wanneer u met de koper een onderhandse verkoopsovereenkomst afsluit onder de opschortende voorwaarde van het afleveren van een bodemattest.
Zorg er dan ook voor dat het bodemattest reeds aanwezig is vóór de ondertekening van de compromis en dat de inhoud ervan in de compromis is opgenomen.
Is om één of andere reden geen bodemattest aanwezig op het moment van de ondertekening van de onderhandse verkoopsovereenkomst, maak dan dat de opschortende voorwaarde in de compromis duidelijk omschrijft aan welke vereisten het bodemattest moet voldoen en zorg ervoor dat het bodemattest binnen de voorziene termijn aan de koper overgemaakt wordt.
Voor de koper biedt een dergelijke situatie immers opportuniteiten om (ongestraft) van de onderhandse verkoopsovereenkomst verlost te geraken, nu de verkoper in dergelijke gevallen rechtsmisbruik zal dienen aan te tonen, hetgeen in de praktijk dikwijls geen evidentie blijkt te zijn. Een gewaarschuwd mens telt voor twee…
