De huurovereenkomst bepaalt dat de plaatsbeschrijving bij uittrede huur door dezelfde expert zal worden opgesteld als deze die bij de plaatsbeschrijving bij intrede huur is tussengekomen en dat de beslissing van de expert de partijen bindt, behoudens in geval van fraude, materiële vergissingen of tegenstrijdigheid.
Een dergelijke derdenbeslissing komt veelvuldig voor in huurovereenkomsten en is toegelaten (art.1134 BW) net om vele discussies inzake raming van huurschade te vermijden maar uiteraard dient een dergelijk verslag nog marginaal gecontroleerd te kunnen worden door de rechtbank inzake grondbeginselen zoals inzake bevoegdheid van partijen, kennelijke onbillijkheid of partijdigheid . (Zie A. Van Oevelen, "Knelpunten gemene huur" in Knelpunt huur, A. Verbeke (ed.), Antwerpen Intersentia 2003, (1-20) blz. 4).
De rechtbank kan zo'n derdenbeslissing formeel enkel toetsen op het respect voor de algemene rechtsbeginselen en beginselen van behoorlijke procesvoering, zoals het recht van verdediging, de plicht tot onpartijdigheid en het recht voor partijen om aanwezig te zijn bij de expertiseverrichtingen. Inhoudelijk moet de rechtbank zich beperken tot een marginale toetsing Enkel kennelijk onredelijke of arbitraire beslissingen of materiële of grove beslissingen kunnen ongedaan worden gemaakt door de rechtbank en er kan worden nagegaan of de opdracht volledig en correct werd uitgevoerd (Zie B. Van den Bergh, "De bindende derdenbeslissing toch niet zo bindend?' noot onder Antwerpen 7 juni 2006, R.W. 2008-09, (1471) blz. 1477-1478 nr. 4a, 4b en 4c).
In een welbepaalde zaak betwist de huurster deze vordering door te stellen dat zij nooit op een plaatsbeschrijving werd uitgenodigd, dat de vaststellingen van de deskundige derhalve eenzijdig zijn en haar niet tegenstelbaar zijn.
De raadsman van de verhuurder heeft de aandacht van de huurster gevestigd op het feit dat de deskundige een plaatsbeschrijving bij uittrede huur zou opstellen. Niets belette de huurster om pro-actief te zijn en zelf navraag te doen naar de datum van de vergadering.
In tegenstelling tot wat de huurster meent heeft een eenzijdig deskundig verslag een zekere bewijswaarde, nl. die van een vermoeden. (Cass., 22.12.1983, R.W. 1984-85, 903). Het Hof van Cassatie stelt dat de feitenrechter soeverein deze bewijswaarde beoordeelt. De criteria die hiervoor kunnen dienen zijn: de eerlijkheid, de bevoegdheid en de onafhankelijkheid van de deskundige, de omstandigheden van zijn onderzoek en het feit dat het verslag als een coherent en overtuigend geheel overkomt.
Het is een niet-betwist feit dat de deskundige door de verhuurder is aangesteld doch dit neemt niet weg dat hij bevoegd overkomt en dat zijn verslag coherent is. Elke schadepost wordt afzonderlijk opgenomen en geraamd. Daarenboven laat de huurster geen enkele grief gelden t.a.v. de vaststellingen van de deskundige.
De rechtbank aanvaardt het PV van plaatsbeschrijving bij uittrede huur als bewijs van de huurschade en kent de gevorderde schadevergoeding toe.
Auteur: William De Kesel
