Sommige pachters wensen op het land waarop zij een pachtovereenkomst hebben, herstellings-, verbeterings- of verbouwingswerken uit te voeren of zelfs een of meerdere gebouwen op te richten.
In dit artikel wordt dieper ingegaan op wat daar de gevolgen van zijn.
1. Mag een pachter gebouwen oprichten of werken uitvoeren?
De bestaande regelgeving hieromtrent wordt ook overgenomen door het Pachtdecreet.
Met behoud van de toepassing van artikel 1722 en 1724 van het oud Burgerlijk Wetboek heeft de pachter, behalve in geval van geldige opzegging, het recht om:
- alle gebouwen op te richten, op voorwaarde dat hij ze onderhoudt en er alle lasten van draagt, en
- alle werken uit te voeren, onverschillig of het gaat om nieuwe werken, verbeteringswerken, herstellingswerken of verbouwingswerken, die nuttig zijn voor de bewoonbaarheid van het gepachte goed of voor de exploitatie van dat goed en die stroken met de bestemming ervan.
Voor bepaalde kleine infrastructuurwerken op de grond zoals een drainage of een ophoging van een perceel krijgt de verpachter de mogelijkheid om randvoorwaarden op te leggen. Daartoe moet de Vlaamse Regering een lijst vaststellen van stedenbouwkundige handelingen die betrekking hebben op kleine infrastructuurwerken. De uitvoering van dergelijke werken is toegestaan maar evenwel slechts onder de randvoorwaarden die door de verpachter worden opgelegd.
Wanneer een toestemming van de verpachter nodig is, wordt bovendien bepaald dat de verpachter ook voorwaarden kan opleggen voor de uitvoering van de werken.
Wanneer een verpachter weigert zijn toestemming te geven of randvoorwaarden te bepalen, kan de pachter een machtiging van de vrederechter vragen. Dit wordt afgegeven na advies van een bevoegde entiteit, die aangewezen wordt door de Vlaamse Regering, in verband met de randvoorwaarden. Aan dat verzoek moet een beschrijving van de uit te voeren werken en een raming van de kosten toegevoegd worden.
2. Kan de pachter een zekerheid stellen voor zijn schuldvordering?
De pachter die de toestemming of machtiging heeft verkregen, kan als zekerheid van zijn schuldvordering, weliswaar op zijn kosten, een hypothecaire inschrijving in de Patrimoniumdocumentatie nemen op de kadastrale percelen waarop de gebouwen en werken zullen worden uitgevoerd.
Belangrijk hierbij is dat de hypotheek van de pachter voorrang heeft op de bestaande voorrechten en hypotheken op de betrokken percelen, tot beloop van hun waardevermeerdering ingevolge de uitgevoerde werken en gebouwen op het ogenblik van de realisatie van de waarborg. Dit kan van belang zijn voor andere partijen die een voorrecht of hypotheek hebben op een goed waarop een pacht rust.
De doorhaling of de vermindering van de inschrijving mag door de hypotheekbewaarder gedaan worden krachtens een onderhandse akte die is opgesteld in twee originelen, en na overlegging van het borderel dat de vermelding van de inschrijving bevat.
3. Wat ingeval het goed vervreemd wordt of de uitgevoerde werken worden weggeruimd of ongedaan gemaakt?
De verpachter is verplicht om in elke akte van vervreemding van het gepachte goed alle werken te vermelden die de pachter heeft uitgevoerd, alsook de eventuele toestemming of de machtiging krachtens welke ze werden verricht, eventueel na de pachter te hebben ondervraagd.
De afstand van het recht tot wegruimen of van de vergoeding is alleen mogelijk na de uitvoering van de werken en wordt vastgesteld bij authentieke akte of met een verklaring voor de rechter.
Zonder daartoe door de verpachter verplicht te kunnen worden, kan de pachter op ieder ogenblik de gebouwen en werken, die hij heeft opgericht, wegruimen of ongedaan maken, voor zover ze als zelfstandige zaken beschouwd kunnen worden.
4. Wat gebeurt er wanneer de pacht verstrijkt?
Het Pachtdecreet voorziet ook welke regels pachter en verpachter moeten respecteren bij het verstrijken van de pacht.
Bij het verstrijken van de pacht heeft de pachter die de kosten van de gebouwen en werken heeft gedragen, recht op een vergoeding die gelijk is aan de waardevermeerdering die het goed daardoor heeft verkregen.
Als de gebouwen en werken zijn uitgevoerd (met de schriftelijke toestemming van de verpachter, of in geval van vruchtgebruik met de schriftelijke toestemming van de blote eigenaar en de vruchtgebruiker of met de machtiging van de rechter), mag de vergoeding niet lager zijn dan de kosten die de pachter gedragen heeft, voor zover ze niet zijn afgeschreven. Die afschrijving wordt forfaitair bepaald op 4 % per jaar.
Als de pacht een einde neemt op initiatief van de pachter, mag deze vergoeding, niet hoger zijn dan het bedrag dat de pachter tijdens de vijf laatste jaar in het geheel aan pacht heeft betaald voor de gezamenlijke goederen die hij van dezelfde verpachter in pacht had.
Als de pacht uitsluitend om gewichtige redenen een einde neemt op initiatief van de pachter, heeft die pachter ook recht op deze vergoeding.
Wanneer er geen toestemming of machtiging voorhanden is, mag het bedrag van de vergoeding niet hoger zijn dan het bedrag dat de pachter tijdens de laatste drie jaar in het geheel aan pacht betaald heeft voor de gezamenlijke goederen die hij van dezelfde verpachter in pacht had.
