Op 27 december 2023 is een Brusselse ordonnantie in het Belgisch Staatsblad verschenen die een voorkeurrecht invoert voor huurders van wie de woning te koop wordt aangeboden.
Deze ordonnantie voegt een afdeling 4bis toe aan de Brusselse Huisvestingscode waarin een voorkeurrecht voor de Brusselse huurder wordt uitgewerkt.
Wat dit recht juist inhoudt en hoe dit moet gerespecteerd worden door de verhuurder, de vastgoedmakelaar en de notaris, leest u in dit artikel.
1. Wanneer geldt het voorkeurrecht?
De huurder kan beroep doen op het voorkeurrecht wanneer aan de volgende voorwaarden is voldaan:
- het moet gaan over de verkoop van een woning;
- voor deze woning moet een huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats afgesloten zijn, met uitsluiting van de huurovereenkomsten van korte duur (minder dan 3 jaar); en
- de huurder moet in de woning gedomicilieerd zijn.
Het voorkeurrecht geldt dus ook wanneer een huurovereenkomst van korte duur omgevormd wordt naar een contract van negen jaar (zoals bij overschrijding van de korte duur of wanneer een huurovereenkomst van korte duur niet verlengd wordt zonder dat er een einde aan de overeenkomst wordt gesteld). Elke huurovereenkomst die dan ook niet als een overeenkomst van korte duur (meer) wordt beschouwd, valt hieronder, dit wel op voorwaarde dat de huurder zijn domicilie in de gehuurde woning heeft genomen.
Het voorkeurrecht vervalt evenwel wanneer de huurder is komen te overlijden.
Wanneer de huurder zijn huur overdraagt, dan komt ook het voorkeurrecht aan de overnemer van de huurovereenkomst toe en kan de initiële huurder hier geen aanspraak meer op laten gelden.
2. Wat indien er meerdere houders van het voorkeurrecht zijn?
Het voorkeurrecht zal niet alleen voor de huurder zelf, maar ook voor zijn echtgeno(o)t(e), wettelijk samenwonende of feitelijk samenwonende partner of voor zijn afstammelingen of adoptiekinderen of die van zijn echtgeno(o)t(e), wettelijk samenwonende of feitelijk samenwonende partner gelden, dit wel op voorwaarde dat zij ook in de woning zijn gedomicilieerd.
Als er meerdere houders van een voorkeurrecht zijn, dan moeten zij onderling overeenkomen wie dit recht zal uitoefenen. Dit moeten zij beslissen binnen dezelfde termijn als waarbinnen het voorkeurrecht zelf ingeroepen moet worden. Doen zij dit niet, dan zullen zij geacht worden vervallen te zijn van dit recht.
3. Wat valt er niet onder het voorkeurrecht?
Niet alle verkopen en goederen vallen onder het voorkeurrecht. Zo zijn de volgende verkopen niet onderworpen aan deze nieuwe regeling:
1° de verkoop van woningen tussen echtgenoten of wettelijk samenwonenden of tussen feitelijk samenwonenden gedomicilieerd op hetzelfde adres, alsook tussen bloed of aanverwanten tot en met de derde graad, op voorwaarde dat er geen lastgever kan worden aangewezen ten voordele van een andere persoon dan de voornoemde personen;
2° de verkoop van blote eigendom, vruchtgebruik of andere zakelijke rechten, alsmede de verkoop op lijfrente, ook die met een niet-willekeurige looptijd;
3° de verkoop van woningen ingevolge fusies, splitsingen, vereffeningen van vennootschappen;
4° de verkoop aan de vennootschap of de inbreng in vennootschap waarvan de verkoper of zijn/haar echtgeno(o)t(e), of wettelijke samenwonende, alleen of met bloed- of aanverwanten tot in de derde graad, minstens vijftig percent van de maatschappelijke aandelen van de bestaande of op te richten vennootschap bezit;
5° de overdracht van onverdeelde rechten tussen mede-eigenaars;
6° de verkoop van het goed aan een openbaar bestuur of een publiekrechtelijke persoon wanneer het goed wordt gekocht om voor doeleinden van algemeen belang te worden aangewend;
7° goederen waarvoor een onteigeningsbesluit voor openbaar nut is genomen;
8° goederen waarvoor een onbewoonbaarheidsbesluit is uitgevaardigd;
9° gebouwen met meerdere woningen die door verschillende huurders worden bewoond, indien het gebouw in zijn geheel wordt verkocht;
10° goederen die het voorwerp uitmaken van een verkoopbelofte die een vaste dagtekening had gekregen voor het sluiten van de huurovereenkomst, voor zover die belofte is aanvaard door degene aan wie zij gedaan is.
4. Hoe het voorkeurrecht respecteren ?
4.1. Kennisgeving per aangetekende brief met ontvangstbevestiging
Voor de sluiting van de verkoop wordt de huurder per aangetekende brief met ontvangstbevestiging ingelicht over de intentie om het goed te verkopen en over het voorkeurrecht dat hij geniet.
Belangrijk hierbij is dat de kennisgeving per aangetekende brief mét ontvangstbevestiging gebeurt en gericht wordt aan iedereen die als huurder te beschouwen valt. Deze kennisgeving zal ook van rechtswege tegenstelbaar zijn aan de andere houders van het voorkeurrecht en die hun rechten enkel tegen de huurder kunnen doen gelden en geen beroep kunnen instellen tegen de verhuurder, de notaris of de vastgoedmakelaar.
De kennisgeving middels aangetekend schrijven geldt als verkoopaanbod ten gunste van de bestemmeling, tenzij het een openbare verkoop betreft.
Indien deze kennisgeving niet is gebeurd, dan is de notaris of de vastgoedmakelaar die gelast is met de verkoop, aan dezelfde verplichting onderworpen en zal deze persoon tot kennisgeving moeten overgaan.
Dit betekent dat de notaris die gelast is met het verlijden van de authentieke verkoopakte, verplicht is na te gaan of deze informatieplicht is voldaan.
Indien dit niet is gebeurd, dan zal hij alsnog aan de huurder een kopie van de verkoopovereenkomst of een soortgelijk schriftelijk document moeten bezorgen waarin de uitwisseling van instemmingen met betrekking tot het goed, de prijs en de verkoopvoorwaarden zijn vastgelegd. Enkel wanneer de huurder schriftelijk afstand heeft gedaan van zijn voorkeurrecht zal deze verplichting niet gelden.
4.2. Inhoud van de kennisgeving
De kennisgeving aan de huurder moet om geldig te zijn minstens de volgende informatie bevatten :
- de identiteit en de woonplaats van de verhuurder;
- het adres van de woning waarvan de verkoop is voorgenomen;
- de beschrijving van de woning en met name de kadastrale perceelsidentificatie;
- een aanduiding van de prijs of de instelprijs bij een openbare verkoop en de voorwaarden van de voorgenomen verkoop;
- de zakelijke rechten die eventueel op het goed rusten.
Deze lijst kan in de toekomst nog aangevuld worden.
Deze kennisgeving, net als elke andere vorm van kennisgeving m.b.t. het voorkeurrecht, moet steeds per aangetekend schrijven met ontvangstbevestiging gebeuren.
4.3. Uitoefening van het voorkeurrecht door de huurder
De huurder moet de verhuurder, de notaris of vastgoedmakelaar uiterlijk binnen 30 dagen na ontvangst van de kennisgeving in kennis brengen van zijn beslissing om af te zien van zijn voorkeurrecht of om het uit te oefenen tegen de bekendgemaakte prijs en voorwaarden, met bijvoeging van het bewijs van zijn domicilie in de betreffende woning.
In deze kennisgeving moet bovendien ook vermeld worden of de huurder het voorkeurrecht persoonlijk dan wel voor rekening van één van de begunstigden (zie bovenstaande lijst) uitoefent.
Indien de huurder het voorkeurrecht uitoefent voor rekening van één van de begunstigden, dan moet de kennisgeving ook de handtekening van die begunstigde bevatten.
Het uitblijven van een antwoord van de huurder wordt binnen de genoemde termijn beschouwd als een verklaring van afstand van de uitoefening van het voorkeurrecht.
De aanvaarding door de huurder van de in de kennisgeving genoemde prijs en voorwaarden geldt als verkoop.
De overdracht van de eigendom van het goed en de betaling van de prijs geschieden evenwel pas bij het ondertekenen van de authentieke akte. Wel kan de betaling van een voorschot op voorhand afgesproken worden.
4.4. Heraanbieding
Als het initiële bod van de huurder niet wordt aanvaard maar de eigenaar besluit alsnog om te verkopen onder voorwaarden of tegen een prijs die voor de koper gunstiger zijn, dan moet de notaris de huurder op de hoogte brengen van deze voorwaarden en van de prijs, behoudens indien de verhuurder dit al heeft gedaan.
Deze kennisgeving geldt eveneens als verkoopaanbod ten gunste van de huurder. Dit aanbod zal gedurende 7 dagen geldig zijn, dit te rekenen vanaf de datum van ontvangst.
Het uitblijven van een antwoord van de huurder binnen de termijn van 7 dagen zal beschouwd worden als een verklaring van afstand van de uitoefening van het voorkeurrecht.
4.5. Openbare verkoop
In geval van een openbare toewijzing moet de notaris uiterlijk 30 dagen vóór de eerste zitting het lastenboek van de openbare verkoop aan de houders van het voorkeurrecht met vermelding van de datum van de eerste zitting overmaken.
De houders van het voorkeurrecht worden op deze zitting uitgenodigd.
Na afloop van de veiling, aan het einde van de zitting en vóór de toewijzing, zal er aan de houder van het voorkeurrecht moeten gevraagd worden of hij zijn voorkeurrecht wil uitoefenen tegen de prijs van het laatste bod.
In geval van herverkoop ingevolge de uitoefening van het recht op opbod, dient dezelfde vraag openbaar te worden gesteld tijdens de opbodzitting.
De woning zal worden toegewezen aan de houder van het voorkeurrecht die verklaart zijn voorkeurrecht uit te oefenen tegen de prijs van het laatste bod of opbod.
Als de houder van het voorkeurrecht tijdens de zitting van de openbare verkoop niet verklaart gebruik te willen maken van zijn recht, wordt hij verondersteld ervan af te zien.
Indien wordt afgezien van het gebruik van het voorkeurrecht, verloopt de verkoop verder overeenkomstig de regels houdende de openbare verkopingen.
4.6. Gedematerialiseerde openbare verkoop
Ook bij een gedematerialiseerde openbare verkoop (vb. Biddit) moet de notaris aan de huurder ten minste 30 dagen vóór de aanvang van de veilingperiode een afschrift van de verkoopvoorwaarden bezorgen alsook het adres van de website waarop de gedematerialiseerde verkoop zal plaatsvinden .
De huurder zal de notaris uiterlijk de dag vóór de aanvang van de veiling in kennis moeten stellen van zijn beslissing om af te zien van de uitoefening van zijn voorkeurrecht of van zijn beslissing om zijn voorkeurrecht uit te oefenen, met vermelding van de maximale prijs, exclusief kosten, die hij bereid is voor het goed te betalen.
De huurder die zijn recht niet binnen deze termijn heeft uitgeoefend, verliest zijn recht.
Indien het bedrag van het laatste door de notaris weerhouden bod lager is dan of gelijk is aan de maximumprijs die de huurder heeft genoemd, heeft deze laatste zijn voorkeurrecht uitgeoefend en wordt het goed aan hem verkocht tegen de prijs van het laatst weerhouden bod.
Indien het bedrag van het laatste opbod dat door de notaris wordt weerhouden, hoger is dan de maximumprijs die de huurder heeft genoemd, kan deze laatste zijn voorkeurrecht niet meer uitoefenen.
5. Opschortende voorwaarde
Iedere schriftelijke of mondelinge overeenkomst die betrekking heeft op een verkoop die onderworpen is aan het voorkeurrecht, wordt onweerlegbaar geacht te zijn gesloten onder de opschortende voorwaarde van de niet-uitoefening van het voorkeurrecht.
Het voorkeurrecht wordt dus steeds bij elke verkoop geacht te zijn ingebrepen als een opschortende voorwaarde.
6. Welke zijn de sancties?
Indien het voorkeurrecht niet wordt gerespecteerd, dan heeft de benadeelde huurder een jaar de tijd om de verkoop aan een derde partij te vernietigen en het goed in kwestie zelf aan te kopen.
Als de verkoop in strijd met het voorkeurrecht van een huurder doorgaat, dan heeft de huurder recht op een vordering tot indeplaatsstelling tegen de koper. De procedure wordt dan wel tegen de koper gevoerd, ook aan de verhuurder zal de vordering tot indeplaatsstelling moeten betekend worden.
Als een dergelijke vordering wordt ingesteld, dan zal deze ook moeten overschreven worden bij de Algemene Administratie Patrimoniumdocumentenatie. Ook wanneer de vordering wordt ingewilligd, waarbij het vonnis als titel zal gelden, zal een dergelijke overschrijving moeten gebeuren.
De huurder, die indeplaats van de koper wordt gesteld, zal dan aan de koper de prijs moeten betalen.
De huurder zal de koper wel moeten vergoeden voor de kosten van de akte en de registratierechten die de koper had betaald, zullen op verzoek van de koper door de fiscale administatie worden terugbetaald.
Evenwel beschikt de huurder ook over een vordering rechtstreeks tegen de verhuurder als hij ingebreke is gebleven om het voorkeurrecht te respecteren.
Een dergelijke vordering verjaart één jaar na de datum van overschrijving van ofwel het proces-verbaal van de openbare aanbesteding ofwel van de betekening van de authentieke akte tot vaststelling van de onderhandse verkoop. Als de rechten van een huurder geschonden worden, dan moet deze termijn dan ook in het oog gehouden worden.
Deze termijn geldt evenwel niet voor de aansprakelijkheid van de vastgoedmakelaar en de notaris die zowel met contractueel, buitencontractueel als tuchtrechtelijke aansprakelijkheden te maken hebben waaraan langere termijnen verbonden zijn.
Elke actor in het verkoopproces dient dan ook waakzaam te zijn dat de verplichtingen die aan dit voorkeurrecht verbonden zijn, worden gerespecteerd.
7. Is contractueel afwijken mogelijk?
Contractueel kan er niet op voorhand afstand gedaan worden van het voorkeurrecht. De huurder moet dus bij elke verkoop van zijn woning de mogelijkheid krijgen om zijn recht te uit te oefenen.
8. Vanaf wanneer geldt dit voorkeurrecht?
Vanaf 6 januari 2024 moet men met het voorkeurrecht rekening houden. Bij elke verkoop die vanaf deze datum start (ongeacht wanneer het huurcontract is afgesloten) zal dan ook het voorkeurrecht gerespecteerd moeten worden. Is er reeds een verkoop bezig, dan zal dit niet gelden, maar hou er wel rekening mee dat u zal moeten kunnen bewijzen dat de verkoop al voor 6 januari aangevat was.
Ulrike Beuselinck
