La Loi Breyne garantit une protection particulière aux acheteurs ou maîtres d’ouvrages d’immeubles en construction. Dans un récent arrêt du 4 mai 2012, la Cour de cassation a précisé ce qu’il convenait d’entendre par un « immeuble en construction ».
La loi du 9 juillet 1971, plus connue sous la dénomination de « Loi Breyne » assure une protection particulière à certains acheteurs ou maîtres d’ouvrages tenus d’effectuer un ou plusieurs versements anticipés avant l’achèvement des travaux de construction de leur immeuble. Il s’agit soit de maison, d’appartement à construire ou en voie de construction ou toutes les conventions portant engagement de construire, faire construire ou procurer un tel immeuble. Pour que la loi s’applique, encore faut-il que l’immeuble soit destiné à usage d’habitation, éventuellement avec une partie professionnelle.
Que faut-il entendre par un immeuble en voie de construction ? Dans un récent arrêt du 4 mai 2012, la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler ce qu’il fallait entendre par cette notion.
Les défendeurs en cassation, plusieurs particuliers et une association de copropriétaires, disposaient d’un titre de propriété, sous la forme d’un acte notarié, stipulant expressément à propos de l’état du bien vendu : « Les parties déclarent et reconnaissent que le bien, objet des présentes, satisfait à toutes les conditions requises pour une habitabilité normale de celui-ci (…) En conséquence, après avoir été informé[es] par nous, notaire, sur le champ d’applicabilité de la loi du 9 juillet 1971, modifiée par la loi du 3 mai 1993, dite 'loi Breyne', les parties reconnaissent que cette loi n’est pas applicable au présent acte ».
Or, dans une convention sous seing privé signée le même jour que la passation de ces actes, il était expressément précisé que les abords de l’immeuble ainsi que la pente d’accès aux garages n’étaient pas terminés. Une somme de 5.000 euros avait d’ailleurs été consignée à cet effet en l’étude du notaire.
La Cour d’appel de Mons, à qui la question de l’applicabilité de la loi Breyne avait été soumise, avait constaté que les ventes portaient « dans un immeuble collectif, la propriété privée d’une surface à usage d’appartement ou de bureau et des parkings et, en indivision forcée, celle de quotités au niveau du sous-sol et dans les parties communes, dont le terrain et les frais d’ascenseur » et qu’à la date du transfert de propriété, « les appartements étaient en état d’être habités et le sont d’ailleurs depuis lors ». La cour d’appel, se basant sur le fait que les immeubles étaient en voie de construction, a conclu à l’applicabilité de la loi Breyne.
La Cour de cassation n’a pas suivi ce raisonnement et a cassé l’arrêt, au motif que l’arrêt ne contenait « aucune considération relative à leur habitabilité » et n’examinait nullement « si les travaux à effectuer aux abords de l’immeuble ainsi qu’à la pente du garage étaient de nature à entamer l’habitabilité normale de l’immeuble collectif ».
Le critère essentiel d’application de la loi Breyne aux immeubles en construction semble donc, selon la Cour de cassation, être déterminé par le degré d’habitabilité du bien, et une construction sera considérée comme achevée « lorsque le degré de finition est tel que l’habitabilité normale de l’immeuble est assuré ».
