Huidige taxatie
Bezit u een tweede verblijf dat in België gelegen is en dat u enkel privé gebruikt of verhuurt aan particulieren, dan dient u enkel het KI – kadastraal inkomen – op te nemen in uw aangifte personenbelasting. Het kadastraal inkomen is een figuur die de huurwaarde van uw eigendom moet vertegenwoordigen: het is de gemiddelde normale nettohuurwaarde van het onroerend goed tijdens 1 jaar, dit op het referentietijdstip. Tot op de dag van vandaag is het referentietijdstip voor het KI 1 januari 1975. Het is een typisch Belgische rechtsfiguur, veel andere landen kennen dit systeem niet. Bezit u een tweede verblijf in het buitenland, dan kan bijgevolg geen beroep gedaan worden op het KI.
Bezit u een tweede verblijf in het buitenland, dan diende u tot op heden de gemiddelde jaarlijkse brutohuurwaarde van dit tweede verblijf aan te geven in uw personenbelasting. In de praktijk werd hiervoor vaak 5,3% van de aankoopwaarde van het goed genomen, hetgeen uw belastingtarief snel de hoogste schijf kon injagen.
Het is duidelijk dat er een groot verschil in behandeling zit tussen de tweede verblijven gelegen in België – die enkel op basis van het KI belast worden – en de tweede verblijven in het buitenland – die belast worden op basis van de effectieve huurwaarde. Deze ongelijke fiscale behandeling van vastgoed in België en vastgoed in het buitenland heeft ertoe geleid dat België meermaals op de vingers getikt werd door de Europese Commissie en tot drie keer toe veroordeeld werd door het Europese Hof van Justitie.
Wijziging
België heeft als gevolg hiervan een wetswijziging doorgevoerd op basis waarvan voor alle buitenlandse goederen een KI bepaald zal worden. De Administratie Opmetingen en Waarderingen – voorheen het Kadaster – heeft elke eigenaar van een buitenlands onroerend goed – die reeds eigenaar was vóór 2021 – aangeschreven om de nodige gegevens te verzamelen. Op basis hiervan zal zij het kadastraal inkomen bepalen. Aan de hand van de actuele verkoopwaarde zal de fiscus de verkoopwaarde in 1975 reconstrueren en hierop zal het KI bepaald worden. Ook voor buitenlandse goederen zal het referentietijdstip bijgevolg 1 januari 1975 zijn, waardoor Belgische onroerende goederen en buitenlandse onroerende goederen volledig gelijkgeschakeld worden.
Bent u sedert 1 januari 2021 eigenaar geworden van een buitenlands onroerend goed, dan dient u zelf aangifte te doen aan de Administratie Opmetingen en Waarderingen en dit binnen de vier maanden na aankoop. De aangifte is daarenboven individueel: bent u met meerdere personen eigenaar van een onroerend goed, dan dient u elk een aangifte te doen.
U wordt via een aangetekend schrijven op de hoogte gebracht van het vastgesteld kadastraal inkomen. Gaat u niet akkoord met dit vastgesteld kadastraal inkomen, dan heeft u twee maanden de tijd om bezwaar in te dienen. Dit nieuwe vastgestelde KI zal de basis vormen voor de aangifte in uw personenbelasting. Dient u niet tijdig bezwaar in, dan ligt het KI ter eeuwige dagen vast.
Vanaf 1 januari 2021
Op wat wordt u dan vanaf 2022 belast? U zal het KI dienen aan te geven in uw aangifte personenbelasting. De effectieve belasting zal geheven worden op het geïndexeerd KI min de forfaitaire kostenaftrek van 40%.
Daarnaast dient u het goed ook aan te geven in de belastingaangifte van het land waar het gelegen is: ook daar zult u belast worden. Indien er een dubbelbelastingsverdrag bestaat tussen België en het land waar uw tweede verblijf gelegen is, dan zal de reeds betaalde belasting in mindering genomen worden op de in België verschuldigde belasting. Is er geen dubbelbelastingsverdrag, dan wordt de in België verschuldigde belasting gehalveerd, op voorwaarde dat u de buitenlandse belasting reeds betaald hebt.
Auteurs: Marc D'hoore en Stefanie Claeys, advocaten bij Marlex
