Le recours, de plus en plus fréquent, aux split sales engendre de nouvelles questions. La faculté de résiliation anticipée du bail commercial, réservée par la loi, dans certaines hypothèses particulières, à l'acquéreur de la propriété de l'immeuble, peut-elle être étendue aux acquéreurs de droits réels démembrés ?
La pratique, de plus en plus répandue, des split sales amène promoteurs et acquéreurs d’immeubles à s’interroger sur l’interprétation à donner à des dispositions légales auxquelles ils sont pourtant rodés depuis de longues années.
L’article 1743 du Code civil énonce le principe général de l’opposabilité du bail de droit commun (bureaux ou entrepôts, par exemple) à l’acquéreur de l’immeuble. Le bail n’est pas résolu par la vente du bien loué et l’acheteur ne peut, en outre, résilier le bail que lorsque celui-ci ne lui est pas opposable par l’effet de la loi ou lorsqu’il contient une clause réservant la faculté de résiliation.
L’article 12 de la loi du 30 avril 1951 aménage les possibilités, mises à la disposition de l’acquéreur d’un immeuble, de mettre fin au bail commercial en cours. Ce régime dérogatoire envisage deux hypothèses particulières.
D’une part, celle du bail commercial n’ayant pas date certaine (bail sous seing privé non enregistré) et ayant entraîné une occupation inférieure à six mois par le preneur. Dans ce cas, le droit commun de l’article 1743 du Code civil trouve à s’appliquer et le bailleur peut expulser le preneur comme occupant sans titre ni droit.
Dans tous les autres cas, (bail authentique, bail enregistré et bail n’ayant pas date certaine mais ayant entraîné une occupation d’au moins six mois par le preneur), l’acquéreur du bien loué peut mettre fin au bail, moyennant le respect d’un préavis d’un an donné dans les trois mois de l’acquisition, pour l’un des motifs suivants :
- l’acquéreur souhaite occuper le bien loué personnellement (lui ou sa famille ou une société dont lui ou sa famille détient le contrôle),
- l’acquéreur souhaite affecter l'immeuble à une destination exclusive de toute entreprise commerciale,
- l’acquéreur souhaite reconstruire l'immeuble ou la partie de l'immeuble dans laquelle le preneur exerce son activité. Le coût des travaux réalisés doit, dans ce cas, excéder trois années de loyer,
- le locataire manque gravement aux obligations du bail ou a un comportement illicite qui rend impossible la continuation des rapports contractuels.
Ces notions ont été longuement discutées en doctrine et largement appliquées par les cours et tribunaux, de sorte qu’il ne subsiste pratiquement plus d’incertitudes quant à leur interprétation.
Le recours, de plus en plus fréquent, au démembrement du droit de propriété, apporte toutefois son lot de controverses. Ainsi, le tréfoncier ou l’acquéreur d’un droit d’emphytéose ou de superficie peuvent-ils se prévaloir de la faculté de résiliation visée par la loi sur les baux commerciaux ?
L’article 1743 du Code civil vise le cas de la « vente » de la chose louée. Les auteurs, au gré des décisions jurisprudentielles, ont admis unanimement que cette notion devait être interprétée de manière extensive et recouvrir la donation, l’échange, la cession d’usufruit et l’adjudication. Sont toutefois exclues les transmissions universelles (fusion, apport de branche d’activité, par exemple), les transmissions à titre universel pour cause de mort (l’héritage) et l’expropriation pour cause d’utilité publique.
Le législateur de 1951, lors de la rédaction de la loi sur les baux commerciaux, a cherché à éviter cet écueil – et à mettre fin aux controverses auxquelles avait mené la rédaction du Code civil – en visant explicitement les cas de « transmission du bien loué » et d’ « aliénation à titre gratuit ou onéreux ».
Malgré ces précautions, ces expressions ne font référence qu’à la transmission du seul droit de propriété et ne règlent pas le sort de l’acquéreur d’un droit réel démembré.
Une décision du tribunal de première instance de Bruxelles du 9 mai 1963 décide que la cession d’usufruit peut être assimilée à une « vente » pour l’application de l’article 1743 du Code civil. Les commentateurs du Code civil (tels De Page ou Planiol) estiment que cette notion doit s’entendre de toute aliénation quelconque impliquant le transfert de la jouissance du bien.
Il nous apparaît dès lors que les acquéreurs de l’emphytéose ou de la superficie, en tant que titulaires du droit de jouissance sur l’immeuble, doivent être habilités, dans les conditions et pour l’une des hypothèses visées à l’article 12 de la loi de 1951, à mettre fin au bail commercial.
Cette faculté devrait, par contre, être refusée à l’acquéreur du tréfonds – comme au nu-propriétaire –, dont les droits limités sur l’immeuble n’impliquent pas la jouissance de celui-ci.
