In de huidige marktsituatie zoeken investeerders naar alternatieve bestemmingen voor hun vastgoed. Mits enkele beperkte ingrepen kunnen leegstaande gebouwen dan toch verhuurd worden bv. als woning i.p.v. als kantoor of vice versa. Wat echter indien de bestemming die partijen voorzien in hun huurovereenkomst niet strookt met de stedenbouwkundige bestemming?
Volgens het gemene huurrecht mogen verhuurder en huurder in hun onderlinge huurrelatie vrij de bestemming kiezen die zij aan het verhuurde goed wensen te geven. Het huurrecht staat dus toe dat partijen onderling afspreken om een gebouw te verhuren voor een andere bestemming dan deze die strookt met de aard van het gebouw. Afhankelijk van het type huur (bv. woninghuur) zal het gebouw wel moeten voldoen aan bepaalde voorwaarden op basis van geldende bijzondere wetgeving.
Indien echter deze contractuele bestemming van het goed in strijd is met de geldende ruimtelijke bestemmingsplannen, zijn de gevolgen tweeërlei.
Op het administratiefrechtelijk vlak, riskeren partijen strafrechtelijke sancties en een herstelmaatregel (opgelegd via gerechtelijke weg) als gevolg van de overtreding van de stedenbouwkundige voorschriften. Het stedenbouwrecht is immers van openbare orde.
Op het vlak van de huurovereenkomst, zal deze overtreding aanleiding kunnen geven tot de ontbinding van de huurovereenkomst. Tenzij de overeenkomst uitdrukkelijk anders bepaalt, is de verhuurder op basis van het gemene recht immers verplicht om het verhuurde goed te leveren én te onderhouden in een zodanige staat dat de tussen partijen overeengekomen bestemming mogelijk is. Dit betekent dat de verhuurder tevens rekening moet houden met de geldende stedenbouwkundige voorschriften. Indien bijgevolg een gebouw wordt verhuurd volgens een bestemming die stedenbouwkundig niet toegestaan is, betreft het een “gebrek” van de huurovereenkomst. Op basis van artikel 1741 B.W. kan de huurder dan de ontbinding van de huurovereenkomst vorderen voor de rechtbanken (met vergoeding van geleden schade).
Opgelet dus indien u vastgoed wenst te verhuren met een andere bestemming dan stedenbouwkundig is voorzien.
Er zijn gelukkig wel mogelijkheden om hierin enige flexibiliteit te creëren: afhankelijk van de ligging van het goed per Gewest, bestaan er immers uitzonderingsmogelijkheden om middels het aanvragen van een stedenbouwkundige vergunning de wijziging van de functie van een onroerend goed te bekomen.
